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2007年5月14日 (月)

居住用家屋と敷地の所有者が異なる場合(その1)

自宅を売却する場合の譲渡所得を計算するとき、居住用財産の特例の適用関係は気になるところですが、この居住用財産について建物とその敷地の所有者が異なる場合の税務相談を最近複数受けております。この様な場合には適用を受けようとする特例により、その取扱が異なるので注意が必要です。

今回は、租税特別措置法第35条の「居住用財産の譲渡所得の特別控除(3千万円控除)」についてで、概略は次の通りです。

個人が居住の用に供している一定の家屋と、その家屋とともにする敷地の用に供されている土地を譲渡(特定の者への譲渡を除く)した場合等には、その課税所得の金額は譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除した金額とする。

注意しておきたいのは、基本的に家屋の譲渡がこの特例の対象となることです。敷地である土地は、その家屋とともにする場合に適用があることとされています。実務上では一般的に、譲渡益がでるのは土地部分であることから、例えば家屋の所有者が夫で敷地の所有者が夫婦共有であるときに、妻の共有部分について35条の特例の適用の有無が問題となります。

措置法通達35-4では

居住用家屋の所有者(上記例では夫)以外の者(上記例では妻)がその敷地である土地を一部でも有している場合、その家屋と敷地の譲渡に係る譲渡所得の金額が3,000万円の特別控除額に満たないときの満たない金額は、次に掲げる要件のすべてに該当する場合に限り、その家屋の所有者(上記例では夫)以外の者(上記例では妻)が有するその土地の譲渡所得の金額から控除できる。

・家屋とともにその敷地の譲渡があったこと

・家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係があり生計を一にしていること。

・敷地の所有者は、家屋の所有者とともにその家屋を居住の用に供していること。

家屋と土地の所有者の譲渡益が3,000万円未満である場合で上記の要件を満たしている場合に限り、土地のみの所有者は3,000万円に満たない金額のみが特別控除となります。言い換えると上記の例では夫婦併せて最高3,000万円の特別控除しか適用されないこととなります。

 

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