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2007年9月10日 (月)

敷金を預かっている貸家の贈与

一時的な収入というのは嬉しいものですがその反面、一時的にその収入は終わるということでもあります。では、一時的に財産をもらってその後も継続的に収入を得るには?

誰でも利用できるわけではありませんが、親が所有する貸家を子供に贈与すれば子供は一時的に不動産をタダでもらい、その後の賃貸料を収入することができます。

しかし、敷金を預かっている貸家を贈与する場合、注意しなければならない点があります。これは相続時精算課税制度の導入により注目を集めたものです。

私法上は、賃貸人(大家です)が変わったとき賃借人(部屋の借り主です)が差し入れた敷金は基本的に新しい大家が引き継ぐことになります。そうなると親から子へ貸家のみを贈与した場合には、借り主の退去時に返還する必要のある敷金債務の負担を子に求めた負担付贈与となります。

負担付贈与による貸家の贈与税の課税価格に算入する価額は、財産評価基本通達の定めによる相続税評価額{固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)}ではなく、通常の取引価額(いわゆる時価)から債務を控除した金額となります(平元・3直評5外)。

また、負担付贈与に係る贈与財産の価額は、負担がないものとした場合における贈与財産の価額から負担額を控除した価額によるものとする(相続税基本通達21の2-4)とされています。

貸家の贈与が負担付贈与とされた場合には「貸家の時価-敷金=課税価格」となってしまい、敷金の額は少額であるにもかかわらず貸家の価額が通常の贈与税の課税価格となる金額より高額となるような不合理な結果が生まれます。

これを避けるために、貸家等の贈与をする時点で敷金の精算も行ってしまう方法があります。つまり贈与者である親が預かっている敷金相当額を、今後返還義務を負う子に渡してしまえばよいのです。これは負担付贈与ではなく貸家等の売買を行うときによくある敷金の精算と捉えてくれます。贈与者における譲渡所得税(求めた負担額-貸家等の価額=譲渡益)の問題も生じません。これについては国税庁サイトの次のものを参照して下さい。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/14/08.htm

当たり前ですよね~ でも、こういうものは課税実務ではどうなの?とついつい考えてしまいます。

 

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