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2013年5月30日 (木)

居住用財産の譲渡所得の特別控除(3千万円控除)の譲渡前の用途制限は?

居住用財産を譲渡したときの特例として恐らく一番有名なものが措置法第35条の「居住用財産の譲渡所得の特別控除(3千万円控除)」ではないかと思います。

この特例の居住用財産とは

1.居住の用に供している家屋(2以上ある場合、主としてその居住の用に供している家屋1つに限る)とその家屋の敷地の用に供されている土地・借地権等

2.居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した家屋とその敷地の用に供されている土地・借地権等(災害によって滅失した家屋の場合は別途規定有り)

をいいます。

ポイントはまずは居住用家屋があって、これと共に譲渡する敷地も含むという考え方です。

上記2の場合、居住しなくなってから3年余りの間、その家屋を空き家にしていようが貸し付けていようがその用途に制限を設けていません。

居住用家屋かどうかの判定は、その譲渡の時において居住の用に供されていないものであっても、その家屋がその者の居住の用に供されなくなった時に居住用であれば良いとされいます。またこの場合に、その譲渡の時において他に居住の用に供している家屋を有している場合であっても、構わないとされています(措置法通達35-5、31の3-9)。

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一方、居住用土地等のみを譲渡した場合であってもこの特例が適用できるケースとして措置法通達35-2があります。

居住の用に供している(又は供されていた)家屋を取り壊し、その家屋の敷地の用に供されていた土地・借地権等を譲渡した場合(その取壊し後、再建築し、その建物等とともに譲渡する場合を除く。)において、その土地等の譲渡が次に掲げる要件の全てを満たすときは、その譲渡は、居住用財産の譲渡所得の特別控除(3千万円控除)の適用があるものとして取り扱う。ただし、家屋を引き家してその土地等を譲渡する場合には、適用しない。

(1)その土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、その家屋を居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。

(2)その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付け等に供していない土地等の譲渡であること。

この場合には上記(2)の(土地等の)用途制限を設けています。

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個人的には紛らわしく感じてしまい、原則的な取扱いにも(家屋の)用途制限があると誤解しがちです。

基本的なことですが、税務相談などで間違って回答しないように気をつけています。

 

 

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福井一准税理士事務所

 

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