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2013年10月30日 (水)

相続税の申告期限前に売買契約を締結した特定居住用宅地等

週間税務通信にて

「小規模宅地特例 申告期限までの売買契約締結でも所有・居住要件満たす場合には適用対象に2013.10.28

が掲載されていますが、この税務通信の取材によると次のとおりです。

(要約)被相続人の親族が申告期限前に居住用宅地等の売買契約を締結した場合で、申告期限後に残代金の支払と所有権移転をする売買契約については,措置法第69条の4第3項第2号の特定居住用宅地等の要件「申告期限まで有し」を満たす。

これについては多少の変遷があるようで「事例で理解する! 小規模宅地特例の活用」によると次のとおりです。

(要約)平成13年頃まで課税庁は、相続税の申告期限前に売買契約を締結することは引き続き保有しないことを積極的に意思表示することだとして否認する考えを示していたそうです。

しかしその後(上記書籍でも触れられていますが)「相続税 小規模宅地等の特例・特定事業用資産の特例の税務〈平成18年版〉―わかりやすい解説と問答」(国税当局関係者編著)で次のように記述されています。

(要約)「当該宅地等を有し」とは文字どおり宅地等の所有権を有している場合と解される。そのため相続税の申告期限までに売買契約を締結していても所有権移転がされていない場合は、措置法69条の4第3項第2号の「相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有し」ているということができる。

としており、同様の解釈が「調査事例からみた資産税実務のポイントQ&A」(国税OB著)でもされています。

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この件に関して国税当局からの通達・情報等の公式見解はありませんが、現行の相続税実務では実際に

相続税の申告期限前に売買契約の締結(手付支払)

・相続税の申告期限後に引渡と代金精算

であれば、特定居住用宅地等の保有要件は満たすものと解して良いと考えます。

―――☆☆―――☆☆―――

参照した図書(再掲)

事例で理解する! 小規模宅地特例の活用

相続税 小規模宅地等の特例・特定事業用資産の特例の税務〈平成18年版〉―わかりやすい解説と問答

調査事例からみた資産税実務のポイントQ&A


 

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2013年10月28日 (月)

消費税増税の施行日前後に法人が受け取る不動産売買等の仲介料の消費税率

平成25年10月1日に安倍晋三首相の表明により、平成26年4月1日から消費税率を5%から8%(それぞれ地方税分を含む)に引き上げることが決定しました。

これを受けて所用の経過措置や税率適用の疑義について、各関係省庁から事業団体へ案内等が発せられています。

その中から不動産取引の仲介手数料について、国土交通省からの下記案内(平成25年10月7日付)があります。

仲介に係る消費税及び地方消費税の経過措置の適用の有無について

ここより平成26年4月1日を挟む税率適用の疑義について1点紹介します(上記中問2を要約)。

(問)平成25年10月1日~平成26年3月31日に締結して実際に仲介した不動産売買等の仲介契約で

(1)平成26年3月31日までの契約締結時(仲介時)に仲介料の50%を領収

(2)残額を4月1日以後の物件の引渡完了日(所有権移転登記時)に収受

するときに

(2)について旧税率(5%)が適用されるか?

(回答)法人の行う経理処理等による。

A.5%となる場合

・不動産売買等の契約成立時である仲介時にその仲介につき収受すべき仲介料の全額を売上計上する経理を継続

・平成26年4月1日以後の物件の引渡完了(所有権移転登記)時に収受する仲介料部分についても旧税率(5%)を適用して請求

する場合

全て旧税率(5%)が適用される。

従って、(1)と(2)ともに5%の税率が適用される。

B. 8%の場合

・不動産売買等の契約締結時に領収した金額を売上計上

・物件の引渡完了時に仲介料の残額を売上計上

する経理処理を継続している場合

それぞれの売上計上した時の税率が適用される。

従って、(2)については8%の税率が適用される。

―――☆☆―――☆☆―――

通達における不動産売買等の仲介手数料を認識する時期について、まず法人税では次の通りです(法人税基本通達2-1-11)。

(要約)
(1)原則

その売買等に係る契約の効力が発生した日の属する事業年度の益金の額に算入する。

(2)例外

法人が継続してその契約に係る取引の完了した日(同日前に実際に収受した金額があるときは、その金額についてはその収受した日)の属する事業年度の益金の額に算入しているときは、この処理による。

一方、消費税では消費税基本通達9-1-5による資産の譲渡等の時期は原則として

・物の引渡しを要する請負契約→目的物の全部を完成して相手方に引き渡した日

・物の引渡しを要しない請負契約→役務の全部を完了した日

としています。

ただし、消費税基本通達9-1-10で「土地、建物等の売買等の仲介等に係る資産の譲渡等の時期」として上記の法人税基本通達2-1-11と同様の処理を認めています。

さらに消費税基本通達9-6-2で下記の取扱いを認めています。

(要約)
資産の譲渡等の時期について、法人税の益金の額に算入すべき時期に関して別に定めがある場合には、それによることができる。

実務上多くは消費税基本通達9-1-10及び9-6-2より、消費税においても法人税基本通達2-1-11により法人が選択した処理と同様の消費税処理をすることになります。

―――☆☆―――☆☆―――

消費税の経過措置などについての記事

(このエントリーも含みます)

 

消費税増税に伴う所有権移転外ファイナンスリースの消費税率

 

消費税増税の施行日前後に法人が受け取る不動産売買等の仲介料の消費税率

 

消費税経過措置のうち資産の貸し付けと工事の請負等の適用の通知

 

消費税増税の経過措置(資産の貸し付けのまとめとその他留意点)

 

消費税増税の経過措置(資産の貸し付け)

 

消費税増税の経過措置(工事の請負等)

 

消費税法改正のお知らせ(国税庁パンフレットより)

 

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2013年10月21日 (月)

社員旅行の費用(その2)

社員旅行の費用について会社が負担した場合、所得税基本通達36-30の「課税しない経済的利益・・・・・使用者が負担するレクリエーションの費用」に掲げる2要件を満たすときには原則として給与課税はしないとしています。

この通達の要約は次のとおりです。

使用者が、社員旅行の費用を負担することにより、旅行参加者である従業員等が受ける経済的利益については、旅行の企画立案、主催者、旅行の目的・規模・行程、従業員等の参加割合・使用者及び参加従業員等の負担額及び負担割合などを総合的に勘案して実態に即した処理を行うこととする。

ただし、次のいずれの要件も満たしている場合には、原則として課税しなくて差し支えないものとする。

(1)旅行に要する期間(海外の場合、目的地における滞在日数)が4泊5日以内のもの。

(2) 旅行に参加する従業員等の数が全従業員等(支店等で行う場合には、その支店等の従業員等)の50%以上であること。

上記については、このブログでも

社員旅行の費用

として記事にしましたが、その中で次のように触れました。

ただし、その社員旅行の費用について会社の負担額が高額である場合には、給与課税されることがあります。これについては法令・通達等に明文の規定はありませんが、専門誌等によれば一般的に会社負担額が1人当たり10万円以内であれば給与課税はされないと言われています。

―――☆☆―――☆☆―――

上告中ですが、社員旅行について上記2要件を満たしているものの会社負担額の観点から給与課税をすることを支持した東京高等裁判所の判決が出ています(平成25年5月30日判決)。

これについてまず原審(東京地方裁判所 平成24年12月25日判決)では、所得税基本通達36-30について次のように述べ(要約)、本件の旅行は,経済的利益が少額ではないことから、給与等の支払に該当するとしました。

使用者が「役員又は使用人のレクリエーションのために社会通念上一般的に行われていると認められる」行事の費用を負担することによる、これらの行事に参加した役員又は使用人が受ける経済的利益について、課税しなくて差し支えないとするのは、その行事は簡易なものであることが多く、参加による経済的利益は少額であることに鑑み、少額不追求の観点から強いて課税しないものと解される。

また高裁では納税者側の

いかなる金額が少額で課税されないのかを納税者が知ることはできず,事前予測が困難である

という主張について次のように示しました。

使用者の負担額を中心として、旅行の目的や内容、従業員の参加状況などの諸事情を考慮すれば判断できる。

 

 

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2013年10月18日 (金)

注意!特定路線価の設定申請をする前に

相続税や贈与税の計算上、市街地的形態を形成する地域にある宅地は路線価方式により評価することとされており(財産評価基本通達11)、この路線価方式とは宅地の面する路線に付された路線価を基とし、奥行価格補正・側方路線影響加算・二方路線影響加算などといった財産評価基本通達15から20-5までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいいいます(財産評価基本通達13)。

そして、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、その道路を路線とみなしてその宅地を評価するための特定路線価を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる(財産評価基本通達14-3)としています。

この特定路線価の設定を申し出る場合の多くは、路線価の付いていない行き止まり私道のみに接する宅地を評価する場合ですので、財産評価基本通達13に基づき不整形地か奥行長大・間口狭小を用いた旗竿地評価(またはそれに準ずる評価)することも方法の一つです。

ただ、奥行距離があまりに長いと不合理評価と指摘される可能性も高く、特定路線価の設定を申し出る場合も多いようです。

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特定路線価は旗竿地等の評価における単価と比べて高い場合が多く、状況によっては特定路線価を申請して設定されたものの、これを用いずに例えば旗竿地で評価して申告するケースもあるようです。

ところが特定路線価が設定された場合には、原則としてその特定路線価を基に評価すべしとした次のような厳しい裁決が出ています。

特定路線価が設定されているときは、その特定路線価の評定方法に不合理と認められる特段の事情がない限り、(その特定路線価を使わずに)特定路線価道路と接続する路線に設定されている路線価を正面路線価として評価する方法よりも、その特定路線価を正面路線価として評価する方法が合理的である(平成24年11月13日裁決)

裁決自体は非公開だそうですが、この特定路線価事例のみは公表事例として下記の国税不服審判所サイトに掲載されています。

http://www.kfs.go.jp/service/JP/89/16/index.html

その理由等について要約してみると次のとおりです。

1.特定路線価を設定して評価する趣旨は、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地であっても、その価額をその道路と状況が類似する付近の路線価の設定された路線に接する宅地とのバランスを失することのないように評価しようとするためである。

2.特定路線価は、その対象となる道路に接続する路線やその付近の路線価を基にその道路の状況や、評価対象の宅地の所在地区等を考慮して評定される。

3.従って、特定路線価の評定において不合理と認められる特段の事情がない限り、特定路線価に基づく評価方法が合理的である。

―――☆☆―――☆☆―――

国税不服審判所がこの事例を公開したことを考えると、今後、特定路線価の設定を受けた場合でこの特定路線価によらない評価をして申告し、更正処分を受けたときには、納税者側がその特定路線価の評定において不合理と認められる特段の事情を示さない限り、審判所は通らないことになると考えられます。

 

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2013年10月11日 (金)

アパート空室部分の貸家建付地評価

最近、アパート・マンションといった賃貸住宅は、地域によっては林立状態で特に築年数が経っているものなど空室が目立つようです。 

さて、相続税、贈与税の財産評価をする際に貸家の敷地は、借家権の制限を受けることから貸家建付地として次の算式による評価を行い、自用地評価額より減額することが認められています。 

自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合) 

アパートなどの独立部分(各室)がある貸家の賃貸割合は、全体のうちの賃貸部分の床面積割合によります(財産評価基本通達26)が、この割合は財産の取得の時による(相続税法第22条)ことから、相続税の場合には相続開始時の空室部分は賃貸部分に含めないことになります。 

しかし、財産評価基本通達26では、その2で次のように弾力的な運用を認めています。 

賃貸部分には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含む 

さてこの一時的に賃貸されていなかった部分ですが 

タックスアンサーNo.4614 貸家建付地の評価 

によると以下のとおりです。 

(1) 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。 

(2) 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。 

(3) 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。 

(4) 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

この中で実務上混乱しているのが(3)の空室期間で、例としてわずか1月としているところです。現実問題として、リフォームの関係もありますし、さらに現在の貸家状況によると1月後に新たな賃借人が入ることは珍しいでしょう。 

この件に関して、非公開ですが次の2つの裁決の判断とその基準を紹介します。 

いずれも1月を超える建物の空室部分について、それぞれの諸事情を総合勘案して一時的に空室となっていたにすぎないものであるとし賃貸割合に含めることを認めています。 

1.平成21年10月13日 裁決 

1.空室期間は約9か月であるが、空室の管理については、10年以上前から継続して不動産管理業者に委託し、空室になった場合の入居者募集等を含めた不動産賃貸に関するほとんどすべての業務を行わせている。 

2.建物の周辺にはアパート等の賃貸住宅が林立していること及び不動産管理業者の担当者の答述からすると、空室が発生したからといって速やかに新たな賃借人が決定するような状況ではなかった。 

2.平成20年6月12日 裁決 

1.空室の相続開始時における期間は、短いもので2か月、長いもので1年11か月ではあるが、空室について速やかに所要の手当てを施した上で不動産業者に入居者募集の依頼を行っている。 

2.築25年のこの建物について定期的に補修等を施すなど、経常的に賃貸に供する意図が認められる。 

3.建物の近隣周辺にはマンション等の共同住宅が林立していることからすると、空室が発生したからといって速やかに新入居者が決定するような状況ではなかった。 

4.この建物の各部屋の間取りは20室すべてが統一されたものであり、各室に対応した駐車スペースも確保されるなど、その形状は共同住宅としてのものにほかならない。 

 

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こちらの記事もあります

アパート空室部分の貸家建付地評価(その2)

 

 

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2013年10月 8日 (火)

裁判例による名義預金の判断基準

平成25年6年3日に税務大学校和光校舎で開催された講演内容を取りまとめた次の文書が国税庁サイトに掲載されています。

相続税・贈与税における課税財産の認定と重加算税

その中の「相続税における課税財産の認定」の項で比較的最近の名義預金に関する判決(東京地判平20.10.17、控訴審東京高判平21.4.16) が取り上げられています。

名義預金の判断はやはり事実認定の問題となります。

しかしこの判決はその判断するときに参考になる内容が多々あることから、上記文書からこの判決における判事事項を抜き出して要約してみました。

1.判断基準

名義が誰に帰属するのかその判断基準を5つ挙げて、これらより総合的に考慮するものとしています。

被相続人以外の者の名義である財産が相続開始時において被相続人に帰属するもので

あったか否かは、次のことを総合考慮して判断するのが相当である。

・その財産又はその購入原資の出捐者

・その財産の管理及び運用の状況

・その財産から生ずる利益の帰属者

・被相続人とその財産の名義人並びにその財産の管理及び運用をする者との関係

・その財産の名義人がその名義を有することになった経緯等

2.妻名義の預金について

我が国では、夫の財産をその扶養する妻名義で保有することは珍しくないとしています。

我が国においては、夫の財産をその扶養する妻名義で保有することも珍しくないということは公知の事実である。

妻名義であるということだけで妻のものであると断ずることはできず諸般の事情を総合的に考慮して、帰属を決する必要がある。

そして妻が妻名義預金を管理運用していたことのみをもって妻の財産であることの決定的な要素とすることはできない。

3.贈与税の申告について

預金以外の財産の名義変更をしたときに贈与税の申告をしていたことが、預金については生前贈与がなかった(つまり被相続人の固有財産である)ことの判断材料の一つとしています。

実際に生前贈与をした土地建物の持分については贈与契約書を作成し、妻が所轄税務署長に対して同贈与によって納付すべき贈与税はない旨の申告書を提出していた。

ところが、本件妻名義預金等についてはそのような手続を何ら採っていないことも考慮すると、被相続人がその原資に係る財産を妻に対して生前贈与したものと認めることはできないというべきである。

4.複数の判断基準について

総合的に考慮する必要があることから、基準の中で全て同じ判断の方向に向いている必要はないとしています。

妻が本件妻名義預金等を解約して他の用途に使用するなどしたという事情はうかがわれない。

しかし、本件妻名義預金に係る各口座の一部において発生する利息が妻名義の普通預金口座(妻の国民年金入金口座であり、完全に妻に帰属するもの)に入金されており、本件妻名義預金等から生ずる収益の一部は妻が取得していたということができる。

これらを考慮しても本件妻名義預金等自体については、なお被相続人に帰属する財産であったと認めるのが相当である。

 

 

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名義預金等についての記事

 

(このエントリーも含みます)

 

 

 

相続税について被相続人の家族名義の預貯金等に対する裁決

 

 

 

裁判例による名義預金の判断基準

 

 

 

無職無収入である配偶者が多額の預金を有する場合 

 

 

 

名義預金についての最新裁決事例

 

 

 

株式の帰属に関する判決

 

 

 

贈与と贈与税(その10 名義預金)

 

 

 

贈与と贈与税(その11 名義預金と疑われないためには)

 

 

 

 

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2013年10月 2日 (水)

消費税経過措置のうち資産の貸し付けと工事の請負等の適用の通知

平成25年10月1日に安倍晋三首相は、平成26年4月1日から消費税率を8%(地方税分を含む)に引き上げると表明しました。

その結果、このブログ下記の記事で触れた「経過措置」も施行されることになります。

消費税増税の経過措置(資産の貸し付けのまとめとその他留意点)

消費税増税の経過措置(資産の貸し付け)

消費税増税の経過措置(工事の請負等)

消費税法改正のお知らせ(国税庁パンフレットより)

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事業者が、資産の貸し付けや工事の請負等の経過措置の適用を受けた場合、その取引の相手方に対し、その課税資産の譲渡等が経過措置の適用を受けたものであることについて書面により通知するものとされています(※改正法附則第5条第8項)。

この書面通知については、書類の作成者の氏名又は名称、譲渡等の年月日などを記載した消費税法第30条第9項に規定する請求書等に、経過措置の適用を受けたものであることを表示することにより行うことができるとされています(経過措置通達22)。

一般的な請求書などに経過措置の適用をしている旨を記載する方法で、実務ではこの様にすることが多いと思われます。

なお、この通知をしたかどうかは、経過措置の適用関係に影響するものではないとしています(下記Q&Aの問34より)。

平成26年4月1日以後に行われる資産の譲渡等に適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A 

※この「改正法」は、社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律(平成24年法律第68号)をいいます。

―――☆☆―――☆☆―――

消費税の経過措置などについてのその他の記事

消費税増税に伴う所有権移転外ファイナンスリースの消費税率

消費税増税の施行日前後に法人が受け取る不動産売買等の仲介料の消費税率

 

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2013年10月 1日 (火)

電子証明書なしで納税証明書のオンライン請求が可能に

昨日、税理士会の会議で次のことを聞いてきました。

平成25年10月1日より、納税証明書をオンラインで交付請求して税務署の窓口でこれを受け取る場合、電子証明書等は不要であり、必要事項を入力して送信するだけで交付請求できます。

手数料は、1税目1年度1枚370円で、通常の400円より安価となります。

また、代理人による請求書データの送信と納税証明書の受取も可能ですが、代理人による受取には委任状が必要です。

なお、窓口で受け取る際に、本人または代理人であることが確認できる書類(運転免許証等)が必要です。


納税証明書をオンラインで交付請求した場合の、受取方法は3つあり、受取方法により、電子証明書等が必要な場合と不要な場合があります。

1.不要な場合

・税務署の窓口で納税証明書を受け取る方法

2.必要な場合

・納税証明書を郵送で受け取る方法

・電子納税証明書(電子ファイル)で受け取る方法

詳しくは、下記の国税庁サイトを確認して下さい。

[手続名]納税証明書の交付請求手続

 

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福井一准税理士事務所

 

(ふくい かずのり ぜいりしじむしょ)

 

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