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2014年1月21日 (火)

建物収用における移転・収益補償金の取扱い

都内では東京オリンピックに向けて、他の地域でも再開発などのため土地等の収用が行われます。

その際、宅地とともに建物も本来は買い取り等の対象となるはずですが、宅地は買い取り等になるとしても建物や工作物(構築物)の場合は買い取り等ではなく取り壊しを要求されるケースが多いと思います。

取り壊しを要求された場合には建物や工作物の補償金は、移転補償金・収益補償金・経費補償金・その他いろいろな形で交付されることになります。

個人の収用等の場合の5千万円の特別控除(措置法第33条の4)の対象とできる補償金は対価補償金となりますが、建物等の取り壊しをした場合には特別な取扱いが設けられているので注意が必要です(措置法通達33-9)。特に同時に買い取られた宅地の対価補償金による譲渡益が、5千万円に満たない場合などではこの取扱いを適用する方が有利になると思います。

なお、補償金の取扱いの概要は次のタックスアンサーをご覧下さい。

収用等により取得する各種補償金の所得区分

注意が必要な建物等の補償金は次のとおりです。

1.移転補償金

補償金をその交付の目的に従って支出した場合の支出額(取り壊し費用等)については、所得税法第44条により総収入金額に算入しないことから譲渡収入より除かれます(措置法通達33-9)。

さらに、交付を受ける者が実際に建物等を取り壊したときは、その移転補償金は建物等の対価補償金に当たるものとして収用等の場合の5千万円の特別控除の対象とするができます(措置法通達33-14)。

2.収益補償金

建物が貸家だった場合には家賃減収補償金などといった収益補償金が交付される場合があります。

この場合において、建物の対価補償金がその収用等をされた建物の再取得価額に満たないときは、収益補償金のうちその満たない金額を建物の対価補償金として収用等の場合の5千万円の特別控除の対象とするができます。また、その際に建物の再取得価額が明らかでない場合には次によるとされており、実務ではこちらを利用するケースが多いと思います。

建物の対価補償金として交付を受けた金額の

木造又は木骨モルタル造であるとき → 100/65

その他であるとき → 100/95

相当額とする。いわゆる割り返した金額である(以上2については、措置法通達33-11)。

なお、満たない金額のうち一部だけを対価補償金に振替えて他の部分は収益補償金として不動産所得等の課税を受けることはできないとしています(質疑応答事例 収益補償金のうち任意の額を対価補償金へ振替えることの可否 より)。

 

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