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2015年2月24日 (火)

貸家と敷地が異なる取得者である場合の貸付事業用宅地等(小規模宅地等の特例)

小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(措置法第69条の4 以下、「小規模宅地等の特例」とします)は、最近の度々の改正に伴って、判定を誤りそうな部分が多々あります。

その中で、先日ある質疑応答事例を見ていてうっかり誤った判断をしそうなものがありましたので、ご紹介します。

 

被相続人が所有していた賃貸用建物とその敷地について、賃貸用建物をその妻が取得し、その敷地を長男が取得しました(下記の図参照)。この場合の敷地が貸付事業用宅地等としての小規模宅地等の特例を適用できるかどうかについてです。なお、敷地は使用貸借とし地代の授受は行いません。

 

       
 

 

 
 

(賃貸用建物)

 

配偶者が取得

 
 

 

 
 

(敷地)

 

長男が取得

 

 

被相続人の不動産貸付業の用に供されていた宅地等を被相続人の親族が相続等により取得した場合の貸付事業用宅地等の適用要件は、下記のとおりとされています(措置法第69条の4第3項第4号イ)。

 

1.その親族が、相続開始時から申告期限までの間にその宅地等に係る被相続人の貸付事業を引き継ぐこと

2.その親族が、申告期限まで引き続きその宅地等を有すること

3.その親族が、申告期限まで引き続きその貸付事業の用に供していること。

 

このケースでは、仮に長男が申告期限まで引き続きその宅地等を有していたとしても、被相続人の不動産貸付業を引き継ぐ親族が配偶者であるため、長男は上記1の要件を満たしていません。

従って、他の要件等を検討するまでもなく、長男の取得した宅地は貸付事業用宅地等には該当せず小規模宅地等の特例の適用はないことになります。

 

平成22年度の改正により、不動産貸付業の用に供されていた宅地等(貸付事業用宅地等)にも継続要件が付されたことがポイントとなります。

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2015年2月19日 (木)

成年被後見人の居住用不動産を売却する際の処分許可申立手続費用は譲渡のために直接要した費用

成年後見人が成年被後見人の所有する居住用不動産を売却する場合には、事前に家庭裁判所に対して売却許可申立を行い、売却の許可を得る必要がある(民法第859条の3)とされていますが、この申立手続費用については、その居住用不動産に係る譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に該当することになるとした見解が 成年後見人が成年被後見人の所有する居住用不動産を売却するに当たり支払った家庭裁判所への居住用不動産処分許可申立手続に係る費用の税務上の取扱いについて として、国税庁サイトの文書回答事例に掲載されました。

 

この回答の要約は以下のとおりです。

 

所得税法第33条第3項に規定する譲渡所得の計算上、総収入金額から控除されるその資産の譲渡に要した費用(譲渡費用)の額は、所得税基本通達33-7(※)では次の費用としている。

(1)譲渡のために直接要した費用

(2)資産の譲渡価額を増加させるためその譲渡に際して支出した費用

 

成年後見人が成年被後見人所有の居住用不動産を売却する場合、その売却について家庭裁判所の許可を得なければならないこととされており、この家庭裁判所の許可なくしてなされた成年被後見人所有の居住用不動産の売却は無効なものとなる。

このことからすれば、この許可申立は、成年被後見人所有の居住用不動産を売却するために必要不可欠なものであったといえ、上記(1)の譲渡のために直接要した費用に該当すると解される。

 

 
 

(※)所得税基本通達33-7(要約)

 

資産の譲渡に要した費用(以下、「譲渡費用」とする)とは、資産の譲渡に係る次に掲げる費用(取得費とされるものを除く)をいう。

 

なお、譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持又は管理に要した費用は、譲渡費用に含まれない。

 

(1)資産の譲渡に際して支出した仲介手数料、運搬費、登記若しくは登録に要する費用その他その譲渡のために直接要した費用

 

(2)上記費用のほか、借家人等を立ち退かせるための立退料、土地等を譲渡するためその土地の上にある建物等の取壊しに要した費用、既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で他に譲渡するためその契約を解除したことに伴い支出する違約金その他その資産の譲渡価額を増加させるため、その譲渡に際して支出した費用

 

 

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その他の成年被後見人に関する相続税、所得税の取扱いについて

 

まとめ記事 → 成年被後見人の方の特別障害者控除を忘れずに

 

成年被後見人は所得税の特別障害者です!

 

成年被後見人と相続税の特別障害者(文書回答で明確に!)

 

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2015年2月17日 (火)

成年後見人が受領した報酬の収入すべき時期

成年後見人が複数年分をまとめて受け取った後見事務に対する報酬(以下、単に「報酬」とします)についてその収入すべき時期に関する見解が 成年後見人が受領した報酬に係る収入金額の収入すべき時期について として、国税庁サイトの文書回答事例に掲載されました。

 

これによりますと、家庭裁判所から成年後見人として選任されてから報酬を受領していなかった者が、家庭裁判所に報酬付与申立てを行って報酬を付与する旨の審判の告知を受け、成年後見人選任時からその付与申立てまでの間の報酬を受領した場合のその報酬の収入すべき時期は、審判の告知によってその効力が生じた時としています。

なお、その者は後見事務を事業として行っているわけではなく、報酬は雑所得に該当することを前提としています。

 

以下、その回答の要約です。

 

成年後見人に対して、家庭裁判所は、成年被後見人の財産の中から相当な報酬を与えることができるとされている(民法第862条)が、この報酬を与えるかどうかやその額をいくらにするかについては、その審判によるとされている(家事事件手続法第39条)。そして、家庭裁判所により成年後見人に審判の告知が行われ、その効力が生ずることによって初めて、成年後見人がその報酬を受けることができることが確定し、また、その額も確定することとなる(家事事件手続法第74条)。

 

次に所得税基本通達では、人的役務の提供による収入すべき時期は次のとおりとしている。

 

 
 

その人的役務の提供を完了した日。

 

ただし、人的役務の提供による報酬を期間の経過又は役務の提供の程度等に応じて収入する特約又は慣習がある場合におけるその期間の経過又は役務の提供の程度等に対応する報酬については、その特約又は慣習によりその収入すべき事由が生じた日。

 

(所得税基本通達36-14(2)、36-8(5))

 

 

今回の報酬は、下記の事由から考えて、上記ただし書にいう期間の経過等に対応する報酬の取扱いに準じて、その審判の告知によってその効力が生じた時において収入すべき事由が生じたものとして取り扱うことが相当である。

 

・報酬はその成年後見人の任期中である成年後見人選任時からその報酬付与申立てまでの期間に対応するものであること

・家庭裁判所の審判の告知によって成年後見人がその報酬を受けることができること及びその額が確定すること

 

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2015年2月13日 (金)

不動産所得の総収入金額の計上時期(その4 返還を要しなくなった敷金等)

不動産等の貸付けをしたことに伴い敷金、保証金等を受け取った場合、通常は賃貸人の債務担保のための預り金であるため、不動産所得の総収入金額には算入されません。

しかし、敷金、保証金等の名目により受け取った額のうち、返還不要な部分については不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入することになります。

そしてその算入時期は、それぞれ次によることとされています(所得税基本通達36-7)。

 

1.貸付期間の経過に関係なく返還を要しないこととなっている部分の金額

 

         
 

貸付契約に伴い、貸付資産の引渡しを要するもの

 
 

(原則)貸付資産の引渡しのあった日

 
 

貸付契約の効力発生の日とすることもできる

 
 

貸付契約に伴い、貸付資産の引渡しを要しないもの

 
 

貸付契約の効力発生の日

 

 

この詳細は 返還不要な入居保証金等はいつの収益? を参照して下さい。

 

2.貸付期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額

 

       
 

算入時期

 
 

貸付契約に定められたところにより、返還を要しないこととなった日

 
 

具体例

 
 

(契約)

 

3年以内に解約した場合は70%返還

 

以後解約の場合には50%返還

 

 

(算入時期と計上する金額)

 

引渡時 30%(計算=1-70%)を算入

 

3年経過した日 20%(計算=70%-50%)を算入

 

 

3.貸付期間が終了しなければ返還を要しないことが確定しない部分の金額

 

       
 

算入時期

 
 

貸付けが終了した日

 
 

具体例

 
 

(契約)

 

3年以内に解約した場合は70%返還

 

以後解約の場合には全額返還

 

 

(算入時期と計上する金額)

 

3年以内に解約した場合 解約時に30%(計算=1-70%)を算入

 

3年経過後に解約した場合 なし

 

 

なお、これらの収入金額のうち、実質的に権利金や更新料に相当するものであって、所得税法施行令第8条第2号の要件に該当するものは、臨時所得として平均課税の対象となります(平成26年版 所得税基本通達逐条解説 大蔵財務協会 より)。

この臨時所得については 更新料を受け取ったときは臨時所得の検討が必要 を参照して下さい。

 

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不動産所得の総収入金額の計上時期 シリーズ 目次 

 

(このエントリーも含みます)

 

その1 賃貸料収入

 

その2 係争等がある場合の賃貸料収入

 

その3 権利金、更新料等

 

その4 返還を要しなくなった敷金等

 

 

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2015年2月11日 (水)

不動産所得の総収入金額の計上時期(その3 権利金、更新料等)

賃貸料以外で不動産所得の総収入金額となるものとして、不動産等の貸付け(貸付契約の更新及び地上権等の設定その他他人に不動産等を使用させる行為も含まれます)をしたことに伴い一時に収受する頭金、権利金、名義書換料、更新料等があります。

 

ただし上記に該当するものであっても、建物または構築物の所有を目的とする借地権等の設定のうち、原則として対価として受け取る金額がその土地の価額の50%を超える場合は、資産の譲渡とみなして譲渡所得とされます(所得税法施行令第79条)。

(※)参考→借地権課税について

 

一方、上記に該当しない権利金等や更新料等については不動所得とされ、その収入すべき時期は次のとおりとされています(所得税基本通達36-6)。

 

         
 

貸付契約に伴い、貸付資産の引渡しを要するもの

 
 

(原則)貸付資産の引渡しのあった日

 
 

貸付契約の効力発生の日とすることもできる

 
 

貸付契約に伴い、貸付資産の引渡しを要しないもの

 
 

貸付契約の効力発生の日

 

 

なお、更新料が上記「貸付契約に伴い、貸付資産の引渡しを要しないもの」に該当し、更新契約の効力発生の日をその収入すべき時期とすることになります(平成26年版 所得税基本通達逐条解説 大蔵財務協会 より要約)。

 

また、この様な一時金については、臨時所得の検討をする必要があります。

なお、臨時所得については 更新料を受け取ったときは臨時所得の検討が必要 を参照して下さい。

 

(※)参考→借地権課税について

特に都市部の場合での宅地等の関係者間による貸借については、借地権課税の問題があります。借地権課税については、以下を参照して下さい。

 

難解ですが借地権課税(その1) 借地権者が法人の場合

 

難解ですが借地権課税(その2) 地主が法人の場合

 

難解ですが借地権課税(その3) 借地権者と地主が法人の場合のまとめ

 

難解ですが借地権課税(その4) 地主が個人の場合

 

難解ですが借地権課税(その5 相当の地代)

 

難解ですが借地権課税(その6 個人間の使用貸借)

 

難解ですが借地権課税(その7 使用貸借の相続税評価額)

 

難解ですが借地権課税(その8 借地権の使用貸借)

 

難解ですが借地権課税(その9 借地権者に変更がないとき)

 

難解ですが借地権課税(その10 土地の無償返還)

 

難解ですが借地権課税(その11 個人間の貸借)

 

難解ですが借地権課税(その12 みなし譲渡)

 

法人地主が借地権の返還を受けたとき

 

個人地主が借地権を返還されたとき

 

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不動産所得の総収入金額の計上時期 シリーズ 目次 

 

(このエントリーも含みます)

 

その1 賃貸料収入

 

その2 係争等がある場合の賃貸料収入

 

その3 権利金、更新料等

 

その4 返還を要しなくなった敷金等

 

 

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2015年2月 9日 (月)

不動産所得の総収入金額の計上時期(その2 係争等がある場合の賃貸料収入)

係争等がある場合の不動産所得の総収入金額となる賃貸料等については、 供託された家賃等の取扱い でも触れましたが、この取扱を示した所得税基本通達36-5(2)にある計上時期を整理すると次のとおりとなります。

 

                 
 

係争等の内容

 
 

対象となる賃貸料

 
 

計上時期

 
 

賃貸借契約の存否の係争等(未払賃貸料の請求に関する係争を除く)の場合

 
 

既往の期間に対応する賃貸料相当額(賃貸料相当額として供託されていたもののほか、供託されていなかったもの及び遅延利息その他の損害賠償金を含む)(※)

 
 

その判決、和解等のあった日

 
 

賃貸料の額に関する係争の場合

 
 

賃貸料の弁済のため供託された金額

 
 

契約等による支払日など、所得税基本通達36-5(1)のとおり

 

参照 → 不動産所得の総収入金額の計上時期(その1 賃貸料収入)

 

 

(※)その賃貸料相当額の計算の基礎とされた期間が3年以上である場合には、臨時所得の検討をする必要があります。

なお、臨時所得については 更新料を受け取ったときは臨時所得の検討が必要 を参照して下さい。

 

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不動産所得の総収入金額の計上時期 シリーズ 目次 

 

(このエントリーも含みます)

 

その1 賃貸料収入

 

その2 係争等がある場合の賃貸料収入

 

その3 権利金、更新料等

 

その4 返還を要しなくなった敷金等

 

 

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2015年2月 5日 (木)

不動産所得の総収入金額の計上時期(その1 賃貸料収入)

通常の場合(係争等がない場合)での不動産所得の総収入金額となる賃貸料等について、その計上時期は原則として次のとおりとなります(所得税基本通達36-5(1))。

 

         
 

契約等により支払日が定められているもの

 
 

その支払日

 
 

契約等により支払日が定められていないもの

 
 

その支払を受けた日

 
 

請求があったときに支払うべきものとされているものについては、その請求の日

 

 

これによると一般的に多いと思われる前家賃契約の場合、当年1月分は前年12月末日が支払日となるため、前年の総収入金額に算入されることになります。

 

ただし、下記の場合には、その年の貸付期間に対応する賃貸料の額をその年分の総収入金額に算入するという法人税の取扱いと同様の発生主義によることも認められています(昭和48年11月6日付直所2-78「不動産等の賃貸料にかかる不動産所得の収入金額の計上時期について」)。

 

1.不動産等の貸付けが事業として行なわれている場合

次のいずれにも該当するときは、その賃貸料にかかる貸付期間の経過に応じ、その年中の貸付期間に対応する部分の賃貸料(不動産等の貸付けに伴い一時に受ける頭金、権利金、名義書替料、更新料、礼金等を含まない)の額をその年分の不動産所得の総収入金額に算入すべき金額とすることができる。

 

(1)帳簿書類を備えて継続的に取引を記帳して不動産所得の金額を計算していること。

 

(2)賃貸料収入の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法(発生主義)により所得金額を計算して、前受賃貸料・未収賃貸料の経理が行なわれていること。

 

(3)1年をこえる期間にかかる賃貸料収入については、その前受賃貸料または未収賃貸料の明細書を確定申告書に添付していること。

 

2.不動産等の貸付けが事業として行なわれていない場合

次のいずれにも該当するときは、1年以内の期間にかかる不動産等の賃貸料の収入金額については、上記1の取扱いによることができる。

 

(1)帳簿書類を備えて継続的に取引を記帳して不動産所得の金額を計算していること。

 

(2)1年以内の期間に係る賃貸料収入の全部について、継続的にその年中の貸付期間に対応する部分の金額をその年分の総収入金額に算入する方法(発生主義)により所得金額を計算して、前受賃貸料・未収賃貸料の経理が行なわれていること。

 

これによると前家賃契約の場合であっても、原則として発生主義により当年1月分はあくまで当年の総収入金額に算入されることになります。

 

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不動産所得の総収入金額の計上時期 シリーズ 目次 

 

(このエントリーも含みます)

 

その1 賃貸料収入

 

その2 係争等がある場合の賃貸料収入

 

その3 権利金、更新料等

 

その4 返還を要しなくなった敷金等

 

 

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2015年2月 3日 (火)

受取配当等の益金不算入の改正

平成27年度税制改正において、受取配当等の益金不算入(法人税法第23条)が下記のとおりに改正される予定です。

これについて平成27年度税制改正大綱ではその適用時期が明らかにされていませんでしたが、どうやらこの改正は平成27年4月1日以後開始事業年度より適用されるようです(週間税務通信NO.3346 税務研究会 より)。

 

                             
 

持株割合

 
 

区分

 
 

益金不算入割合等

 
 

100%

 
 

完全子法人株式等

 
 

100%

 
 

3分の1超 100%未満

 
 

関連法人株式等

 
 

100%

 

〔負債利子控除あり(※)〕

 
 

5%超 3分の1以下

 
 

その他の株式等

 
 

50%

 
 

5%以下

 
 

非支配目的株式等

 
 

20%

 

(※)負債利子控除は、関連法人株式等のみに適用される。

 

それにしても、この受取配当等の益金不算入は最近頻繁に改正されている気がして、なにやら紛らわしく感じます。

 

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