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2015年9月 8日 (火)

借地権・相当の地代から通常の地代への変更は

同族会社のオーナー社長が所有する土地にその同族会社が本社家屋等として建物を建てることがよくあります。この場合で借地権の慣行のある地域であっても権利金の授受をせずに借地権の認定課税を避けるには、次の2つの方法があります。

(参考 難解ですが借地権課税(その1) )

 

1.法人が地代に関して通常の地代より高額な「相当の地代(※1)」を支払う方法(法人税基本通達13-1-2 他)。

2.地主(社長)と借地権者(法人)が連名で「土地の無償返還に関する届出書(※2)」を所轄税務署長に提出する方法(法人税基本通達13-1-7)。

 

(※1)参考 難解ですが借地権課税(その5 相当の地代)

(※2)参考 難解ですが借地権課税(その10 土地の無償返還)

 

上記1の方法を採った上で土地の価額の上昇に応じて相当の地代を改訂して、その水準を維持している場合(法人税基本通達13-1-8(1)の場合)についてです。

 

この相当の地代はかなり高額なため、法人の支払能力と地主であるオーナー社長の所得税等の高負担の問題から通常の地代に変更したいというケースが多々あります。

これを社長と法人間で地代以外の金銭の授受なしで行うとき、税務上の問題はどうなのか気になるところです。これについて先日受講した研修で明快な解説がありましたのでご紹介します。

 

まず、現在の賃貸借契約の終了における税務は次のとおりです。

・法人税基本通達13-1-8(1)による相当の地代(土地の価額の上昇に応じて改訂している場合)の支払いにより土地を賃借しているとき、その借地権価額は零円とされる(法人税基本通達13-1-15(1))。

・したがって、現在の土地の賃貸借契約も立退料なしにより終了しても税務上問題は生じない。

(なお、借地権価額がある場合は 個人地主が借地権を返還されたとき を参照)

 

実務上は次のような手続きにより、認定課税なしに変更できます。

1.現在の賃貸借契約を解約等により終了させる。

2.法人から社長に土地を無償で返還する。

3.再度、社長と法人間で通常の地代による土地賃貸借契約を締結する。このとき、権利金は無しとして無償返還の旨を定める。

4.社長と法人が連名で「土地の無償返還に関する届出書」を上記3の契約書写しを添付して所轄税務署長に提出する

 

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福井一准税理士事務所

 

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所長 税理士 福井一准(現在 東京地方税理士会保土ヶ谷支部 副支部長)

 

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