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2015年11月24日 (火)

相続した空き家を売却した場合の特例ができる?

相続財産を譲渡したときの譲渡所得の特例として、措置法第39条の 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 があります。

 

これは相続税が課税された財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、課税された相続税額のうち一定金額を譲渡所得の計算上取得費に加算できる特例です。

 

報道によると平成28年度税制改正で相続財産を譲渡した場合の特例が別個設けられるかもしれません。

相続した空き家を改修等して相続後に売却した場合に譲渡所得の計算上3千万円の特別控除を認めることが検討されているからです。

 

これは、相続した空き家を3年以内に解体するか耐震性を高めてから売却した場合に適用するというもののようです。

 

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2015年11月17日 (火)

贈与税の配偶者控除の適用を受ける場合の貸家兼住宅の評価

店舗兼住宅等の持分の贈与について贈与税の配偶者控除(相続税法第21条の6)の適用を受ける場合、店舗兼住宅等のうちの居住の用に供している部分の割合にその贈与を受けた持分の割合を乗じて計算した部分を居住用不動産として計算することが原則です(相続税基本通達21の6-3)。

ただし実務上は、その贈与を受けた持分の割合に対応する店舗兼住宅等の部分をまず居住用不動産に該当するものとして申告をして贈与税の配偶者控除の適用を受ける(相続税基本通達21の6-3ただし書き)ことができて、この方法が有利なため、このただし書きにより計算して申告することが多いです。

 

貸家兼住宅についても上記ただし書きの適用を受けることができますが、この場合の土地と家屋の評価については通常の評価方法と異なることに注意が必要です。

通常の評価では貸付割合部分は貸家建付地・貸家として評価しますが、上記ただし書き適用部分については全て自用として評価することになります。

 

これについては、東京地裁での下記の判断(平四(行ウ)八四号 平4・10・28民二部判決)があります。

 

 
 

(要約)

 

この通達(ただし書き)の意義は、持分全部について居住用不動産と同様に扱うという、いわば擬制を定めたものであるから、居住用不動産の範囲について納税者の選択によりこの通達のただし書きを適用する以上、その課税価格の評価においても、申告のあったその受贈持分全体について、居住用不動産すなわち自用不動産として評価せざるを得ず、これを現況に即して一部賃貸用のものと評価する余地はないものというべきである。

 


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2015年11月10日 (火)

土地は交換、建物は売買した場合の交換特例の適用

個人が土地、建物等の固定資産を同種類の固定資産と交換した場合で一定の要件を満たすときには、その譲渡がなかったものとする固定資産の交換特例(所得税法第58条)があります。

その要件の1つとして、交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額がこれらの価額のうちいずれか高い価額の20%相当額を超えないことがあります(所得税法第58条第2項)。

この時価の差額について交換差金の授受があったときは、交換差金は譲渡所得として所得税課税されるのは当然のこと、交換差金がいずれか高い価額の20%相当額を超えていると交換特例は適用できないことになります。

 

そして一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買としたケースですが、このケースではその売買代金が交換差金になり、交換差金の額が交換における譲渡資産と取得資産の価額のいずれか高い方の価額の20%相当額を超えているときは、交換した資産全体について交換特例は受けられないことになっています(所得税基本通達58-9)。

 

なお、これらの詳細は下記の国税庁タックスアンサーを参照して下さい。

 

土地建物の交換をしたときの特例

 

交換差金を受け取ったとき

 

さて、このような交換特例の適用関係について、国税庁の文書回答事例に次の照会に対する回答が掲載されています。

 

土地については交換契約を締結し建物については売買契約を締結した場合の所得税基本通達58-9の適用について

 

これは、甲所有のA土地と乙所有のB土地との交換契約を締結するとともに、A土地の上に存する甲所有のC建物については、乙に売買する旨の売買契約を締結することとした場合、建物売買代金は土地の交換における交換差金とは捉えないというものです。

交換特例は資産の種類の区分ごとに適用されることから、このように解することが相当であるとしており、まとめてみると下記のようになろうかと思います。

 

 
 

1.交換差金となる場合

 

土地をAとBに分筆して

 

A土地 → 等価の土地と交換

 

B土地 → 売買 ・・・・・代金は交換差金となる

 

 

 

2.交換差金とならない場合

 

土地 → 等価の土地と交換

 

土地の上に存する

 

建物 → 売買 ・・・・・代金は交換差金とならない

 

 

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