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2015年11月10日 (火)

土地は交換、建物は売買した場合の交換特例の適用

個人が土地、建物等の固定資産を同種類の固定資産と交換した場合で一定の要件を満たすときには、その譲渡がなかったものとする固定資産の交換特例(所得税法第58条)があります。

その要件の1つとして、交換の時における取得資産の価額と譲渡資産の価額との差額がこれらの価額のうちいずれか高い価額の20%相当額を超えないことがあります(所得税法第58条第2項)。

この時価の差額について交換差金の授受があったときは、交換差金は譲渡所得として所得税課税されるのは当然のこと、交換差金がいずれか高い価額の20%相当額を超えていると交換特例は適用できないことになります。

 

そして一つの資産のうち一部を交換、他の部分を売買としたケースですが、このケースではその売買代金が交換差金になり、交換差金の額が交換における譲渡資産と取得資産の価額のいずれか高い方の価額の20%相当額を超えているときは、交換した資産全体について交換特例は受けられないことになっています(所得税基本通達58-9)。

 

なお、これらの詳細は下記の国税庁タックスアンサーを参照して下さい。

 

土地建物の交換をしたときの特例

 

交換差金を受け取ったとき

 

さて、このような交換特例の適用関係について、国税庁の文書回答事例に次の照会に対する回答が掲載されています。

 

土地については交換契約を締結し建物については売買契約を締結した場合の所得税基本通達58-9の適用について

 

これは、甲所有のA土地と乙所有のB土地との交換契約を締結するとともに、A土地の上に存する甲所有のC建物については、乙に売買する旨の売買契約を締結することとした場合、建物売買代金は土地の交換における交換差金とは捉えないというものです。

交換特例は資産の種類の区分ごとに適用されることから、このように解することが相当であるとしており、まとめてみると下記のようになろうかと思います。

 

 
 

1.交換差金となる場合

 

土地をAとBに分筆して

 

A土地 → 等価の土地と交換

 

B土地 → 売買 ・・・・・代金は交換差金となる

 

 

 

2.交換差金とならない場合

 

土地 → 等価の土地と交換

 

土地の上に存する

 

建物 → 売買 ・・・・・代金は交換差金とならない

 

 

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