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2017年11月27日 (月)

詳細版・二世帯住宅と家なき子

このブログで以前 2世帯住宅と家なき子 を書きましたが、この事例に当たることになりました。備忘を兼ねてもう少し詳細に記載します。

 

小規模宅地等の特例(措置法第69条の4)の対象となる「被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族(被相続人等といいます)の居住の用に供されていた宅地等」について、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物の敷地の場合は次のように取り扱われます。

 

・その建物が区分所有建物である場合・・・被相続人の居住の用に供されていた部分

・上記以外の場合・・・被相続人及び被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

(措置法施行令第40条の2第10項)

 

つまり、区分所有登記をしていない一棟の建物の独立部分に被相続人の居住用部分とその親族(生計の同別を問わない)の居住用部分がある場合、その両方が被相続人等の居住用部分となることになります。

典型的な例は、区分所有登記されていない外階段の二世帯住宅に親と子がそれぞれの独立部分に居住している場合です。このような場合の親子は通常別生計とされますが、小規模宅地等の特例においては親子それぞれの居住用部分に係る敷地が被相続人等の居住用宅地等となります。

 

次にこれら敷地が特定居住用宅地等として80%減額ができる場合ですが、今回の事例では被相続人に配偶者も同居の法定相続人(相続放棄をした者を含む)もいない場合となります。

 

1.その建物の独立部分に居住していた親族が取得し、次の両要件を満たすとき(措置法第69条の4第3項第2号イ)

・相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有していること

・相続開始時から申告期限まで引き続きその建物に居住していること

 

2.家なき子に該当する親族が取得したとき(措置法第69条の4第3項第2号ロ)

 

家なき子に該当する要件は、次のとおりです。

 
 

①被相続人の居住用宅地等を取得した親族であること

 

 

 

②その親族が相続開始前3年以内に本人または配偶者の国内にある持ち家に居住していないこと

 

 

 

③その親族が日本国籍を有しない制限納税義務者でないこと

 

 

 

④相続税の申告期限まで保有を継続すること

 

 

 

⑤被相続人に配偶者または同居親族(注)がいないこと

 

 

 

(注)この同居親族の親族とは、民法で定める相続人(相続放棄をした者を含む)をいいます(措置法施行令第40条の2第11項)。そのため、ここでは同居の法定相続人としています。

 

 

参考記事

小規模宅地等の特例での家なき子(同居人がいるとき、いないとき)

 

2については、次のように解することになります。

 

(1)同居の法定相続人について

一棟の建物の独立部分の一つに被相続人が居住していた場合、被相続人が居住の用に供していた独立部分で共に起居していた法定相続人のみが、同居していた法定相続人となります(措置法通達69の4-21)。したがって、本事例ではいないことになります。

 

(2)被相続人の居住用部分だけでなく、親族(生計の同別を問わない)の居住用部分に係る敷地も適用対象となる。

一棟の建物(区分所有建物等を除く)の独立部分が被相続人の居住用である場合には、その建物の敷地のうち、親族の居住の用に供されていた独立部分も被相続人の居住用と解されます(措置法施行令第40条の2第4項、下記国税庁サイト「事例3 区分所有建物の登記がされていない1棟の建物の敷地を措置法69条の4③二ロの親族が取得した場合」参照)。

 

措置法第69条の4(小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)関係

 

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2017年11月13日 (月)

地積規模の大きな宅地の評価についての情報等

平成30年1月1日以後の相続等により取得する宅地等の評価については、地積規模の大きな宅地の評価(財産評価基本通達20-2)が新設されるとともに、広大地の評価(前・財産評価基本通達24-4)が廃止されました。

 

地積規模の大きな宅地とは、次のもの(2の除外されるものを除く)をいいます。

・路線価地域においては普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在する1の要件を満たすもの

・倍率地域においては大規模工場用地(財産評価基本通達22-2)に該当しないもので1の要件を満たすもの

 

1.要件

・三大都市圏 500㎡以上の地積のもの

・上記以外 1,000㎡以上の地積のもの

 

2.除外されるもの

・市街化調整区域(一定の開発行為を行うことができる区域を除く)に所在するもの

・都市計画法の用途地域が工業専用地域に所在するもの

・指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在するもの

 

上記の詳細や評価方法等について、国税庁サイトに情報が掲載されています。また、チェックシートや新しい土地等の評価明細書も掲載されています。

 

(概要)「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました

 

(詳細説明)「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて(情報)

の中の地積規模の大きな宅地の評価

 

(チェックシート)「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート

 

(評価明細書)土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成30年分以降用)


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