2019年5月31日 (金)

相続開始前3年以内に相続取得等をしていた場合の事業用宅地等

平成31年度(令和元年度)税制改正で、小規模宅地等の特例における特定事業用宅地等から、相続開始前3年以内に「新たに事業の用に供された宅地等」(末尾注)が除かれることとなりました(措置法第69条の4第3項第1号)。

 

この特定事業用宅地等のいわゆる3年縛りに関して、相続等により取得した宅地等は「新たに事業の用に供された宅地等」に該当しないことが明らかになりました(措置法施行令第40条の2第9号・要約は下記のとおり)。

 

被相続人が相続開始前3年以内に開始した相続又はその相続に係る遺贈により事業の用に供されていた宅地等を取得し、かつ、その取得の日以後その宅地等を引き続き事業の用に供していた場合におけるその宅地等は、新たに事業の用に供された宅地等に該当しないものとする。

 

また、この取扱いは貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)にも準用されることとされました(措置法施行令第40条の2第20号)。

 

このような場合は、相続等による取得前の(貸付)事業の用に供されたときが、新たに(貸付)事業の用に供されたときになる(通算される)と解されます。

 

(末尾注)

ただし、その宅地上の被相続人等が所有する事業用建物、構築物、その他一定の減価償却資産の価額の合計額が、その宅地等の価額の15%以上である場合には、適用の対象となります。なお、価額は全て相続開始時の価額です(措置法施行令第40条の2第8号)。

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2019年4月26日 (金)

老人ホームに入居後、自宅を建替えた場合の小規模宅地等の特例

被相続人が相続開始時に老人ホームに入居等していても、一定の要件を満たす場合には、被相続人が老人ホームに入居等する直前に被相続人の居住の用に供されていた宅地等は小規模宅地等の特例(措置法第69条の4)の適用を受けることができます(概要は下記参照)。

 

小規模宅地等の新たな取扱い(老人ホーム等)

 

被相続人が老人ホームに入居等した後に、その自宅を建替えた場合、小規模宅地等の特例の適用は受けられるのかどうかというご質問をいただきました。

通達、情報等にははっきりとした記載はなく、ネットで調べると「できない」という記述も見受けられるのですが、条件次第で適用可能だと考えています(私見です)。

 

条件には、建替えられた自宅が被相続人または被相続人の親族が所有するもので、被相続人が老人ホームに入居等する直前に被相続人と生計を一にしていた親族が建替え後の自宅に速やかに居住した場合等が考えられます。

これは、措置法通達69の4-8(居住用建物の建築中等に相続が開始した場合)の類推適用によります(通達の内容は下記参照)。

 

建築中である自宅敷地の小規模宅地等特例

 

被相続人の居住の用には、老人ホームに入居等して居住の用に供されていなかった場合(ただし、一定の用途に供されている場合は除かれます)における直前の被相続人の居住の用を含むとされており(措置法第69条の4第1項)、その居住用の建物が建替え中であっても、一定要件に該当すれば、その敷地も上記通達により小規模宅地等の特例が適用できることから、建替え後被相続人が老人ホームに入居したままであっても当然適用は可能であるという判断です。

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2019年1月10日 (木)

老人ホーム入居中に自宅を相続した場合の小規模宅地等の特例

 

老人ホーム入居前の自宅をその老人ホーム入居中に相続により取得し、その後その自宅に戻ることなく死亡した(所有者として居住の用に供したことがなかった)場合の小規模宅地等の特例(措置法第69条の4)の適用について、国税庁の文書回答事例で公表されています。

 

 

 

老人ホームに入居中に自宅を相続した場合の小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(租税特別措置法第69条の4)の適用について

 

 

 

要約は以下のとおりです。

 

 

 

 

措置法第69条の4第1項より、(一定の要件を満たせば)被相続人が所有者である老人ホームに入居等する直前に居住の用に供していた宅地等は、特例の対象となる宅地等に当たることは明らかである。

 

しかし、被相続人が老人ホーム入居等の直前において居住の用に供していた宅地等の所有者ではなく、その宅地等を取得した後はこれを居住の用に供していない場合の取扱いに疑義が生じる。

 

この点について、特例の対象となる宅地等であるかは、被相続人が老人ホームに入居等して居住の用に供されなくなった直前の利用状況で判定することとされており、その時において被相続人が宅地等を所有していたか否かについては、法令上特段の規定は設けられていない。

 

このことから、事例のケースでは特例の対象となる宅地等に該当するものと解される。

 

 

 

 

 

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2018年12月25日 (火)

平成31年度税制改正大綱より特定事業用宅地等の見直し

 

平成30年度の税制改正では、小規模宅地等の特例(措置法第69条の4)のうち特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等の見直しがされました。

 

 

 

先日発表された平成31年度税制改正大綱で、特定事業用宅地等についての見直しが予定されています。

 

 

 

内容は下記のとおりです(そのまま抜粋)。

 

 

 

 

 

 

小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、特定事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等(当該宅地等の上で事業の用に供されている減価償却資産の価額が、当該宅地等の相続時の価額の15%以上である場合を除く。)を除外する。

 

(注)上記の改正は、平成31年4月1日以後に相続等により取得する財産に係る相続税について適用する。ただし、同日前から事業の用に供されている宅地等については、適用しない。

 

 

 

 

小規模宅地等の特例がさらに複雑化していきそうです。

 

 

 

 

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2018年8月 8日 (水)

新たに貸付事業の用に供された場合(小規模宅地等の特例)

 

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)が改正され、相続開始前3年以内に「新たに貸付事業の用に供された」宅地等は原則として適用除外となりました。

 

詳細は、下記を参照してください。

 

 

 

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

 

 

 

この場合の「新たに貸付事業の用に供された」とは、次の場合をいいます(以下、措置法通達69の4―24の3)。

 

 

 

 

 

 

1.貸付事業の用以外に供されていた宅地等が、貸付事業の用に供された場合

 

2.宅地等やその上にある建物等について「何らの利用がされていない場合」のその宅地等が、貸付事業の用に供された場合

 

 

 

 

したがって、賃貸借契約等につき更新がされた場合は、「新たに貸付事業の用に供された」場合に該当しないことになります。

 

 

 

また、次のような場合における貸付事業用の建物等が一時的に賃貸されていなかったとき、その建物等に係る宅地等は「何らの利用がされていない場合」に該当せず、それぞれ退去前、建替え前、休業前の賃貸に係る貸付事業の用に供された時が「新たに貸付事業の用に供された」時となります。

 

 

 

 

 

 

1.次のような退去の場合

 

継続的に賃貸されていた建物等の賃借人が退去をした場合で、その退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき。ただし、新たな賃借人が入居するまでの間、その建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

2.次のような建替えの場合

 

継続的に賃貸されていた建物等の建替えが行われた場合で、建物等の建替え後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき。ただし、その建替え後の建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

3.次のような休業の場合

 

継続的に賃貸されていた建物等が災害により損害を受けたため、その建物等に係る貸付事業を休業した場合で、その貸付事業の再開のためのその建物等の修繕等が行われ、貸付事業が再開されていたとき。ただし、休業中にその建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

 

 

 

 

 

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2018年7月30日 (月)

特定貸付事業の留意点(小規模宅地等の特例)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)が改正され、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用除外となりました。

 

 

 

ただし例外として、被相続人等が相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業(措置法施行令第40条の2第16項)を行っていた場合には、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等も適用対象となります(措置法第69条の4第3項第4号括弧書き)。

 

詳細は、下記を参照してください。

 

 

 

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

 

 

 

上記例外については、次の留意点が通達で新たに示されています。

 

 

 

1.相続開始の日まで3年を超えて特定貸付事業が引き続き行われていない場合(措置法通達69の4-24の5)

 

 

 

次のいずれにも該当する場合、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等から除かれます。

 

 

 

・相続開始前3年以内に新たに被相続人等が行う特定貸付事業の用に供された宅地等である場合

 

 

 

・上記の貸付の用に供された時から相続開始の日までの間にその被相続人等が行う貸付事業が特定貸付事業に該当しないこととなったとき

 

 

 

2.特定貸付事業を行っていた被相続人等がその貸付事業の用に供していた(以下、「特定貸付事業に供していた」とします)宅地等となる場合(措置法通達69の4―24の6

 

 

 

被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族をいいます(措置法第69条の4第1項)が、「特定貸付事業に供していた」場合とは特定貸付事業を行う被相続人等が宅地等をその自己が行う特定貸付事業の用に供した場合をいいます。

 

したがって、次のようなときは「特定貸付事業に供していた」ことにはなりません。

 

 

 

・被相続人が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき

 

 

 

・被相続人と生計を一にする親族が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人又はその親族以外の被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき

 

 

 

 

 

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2018年7月23日 (月)

5棟10室以上で特定貸付事業(小規模宅地等の特例)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)が改正され、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用除外となりました。

 

ただし、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業(措置法施行令第40条の2第16項)を行っていた場合には、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等も適用対象となります(措置法第69条の4第3項第4号括弧書き)。

 

詳細は、下記を参照してください。

 

 

 

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

 

 

 

特定貸付事業とは準事業を除く貸付事業とされています(措置法施行令第40条の2第16項)が、被相続人等が行う貸付事業が不動産の貸付けである場合は次のように判定することとしています(措置法通達69の4―24の4)。

 

 

 

 

 

 

不動産の貸付けが所得税法に規定する不動産所得を生ずべき事業として行われているときは特定貸付事業に該当し、これ以外のものとして行われているときは準事業に該当する。

 

 

 

 

そして、建物の貸付についてこの判定を行う場合、所得税基本通達26―9の取扱いがあることが明らかにされました(措置法通達69の4―24の4注)。

 

 

 

なお、所得税基本通達26―9はいわゆる5棟10室以上基準で、その全文は次のとおりです。

 

 

 

 

 

 

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

 

(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

 

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

 

 

 

 

 

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2018年6月 8日 (金)

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)が改正されました。ただし、経過措置も設けられています。

 

 

 

改正後は、次の宅地等が適用除外されます。

 

 

 

 

 

 

(適用除外)

 

相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等

 

 

 

 

ただし、上記に該当する宅地等であっても、次の何れかに該当した上で他の要件(末尾※参照)を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。

 

 

 

 

 

 

(上記適用除外から除く → 適用対象となる)

 

1.相続開始の日まで3年を超えて引き続き準事業を除く(いわゆる事業的規模の)貸付事業(措置法施行令第40条の2第16項)を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されたもの(措置法第69条の4第3項第4号括弧書き)

 

 

 

2.平成30年3月31日以前に貸付事業の用に供された宅地等(改正附則第118条第4項)

 

 

 

 

なお準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの(措置法施行令第40条の2第1項)とされています。これを除くいわゆる事業的規模の貸付事業というのは、下記の所得税基本通達26-9(5棟10室以上基準)が想定されているようです。

 

 

 

 

 

 

所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)

 

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

 

(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

 

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

 

 

 

貸付不動産は、居住用不動産や事業用不動産に比べて制約が少ないことから売買がしやすく、そのため一時的に現金を不動産に換え、小規模宅地等の特例を適用して相続税負担を軽減することが見受けられた。これを制限するために今回の改正がされたということだそうです。

 

 

 

 

 

 

※他の要件(措置法第69条の4第3項第4号イ、ロ)

 

・被相続人の貸付事業用宅地等

 

宅地等を取得した親族が、相続開始時から申告期限までの間にその貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その貸付事業の用に供していること。

 

 

 

・被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用宅地等

 

相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業の用に供していること。

 

 

 

 

 

 

 

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2018年6月 5日 (火)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その4 経過措置2)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されましたが、経過措置が2つ設けられています。

 

 

 

2つめの経過措置は、平成32年3月31日に自宅が工事中のときに(ここをポイントに実務ではチェック)適用されることがあるもので、要件は次のとおりです(改正附則第118条第3項)

 

 

 

 

 

 

1.平成32年4月1日以後に相続等により取得すること

 

 

 

2.平成30年3月31日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロ(※)の要件(改正前の家なき子の要件のこと)を満たしていること

 

 

 

3.平成32年3月31日において、その宅地等上の建物の新築・増築等の工事が行われていること

 

 

 

4.その工事の完了前に相続等があったこと

 

 

 

5.相続税の申告期限までにその宅地等を取得した個人がその宅地等上の建物を自己の居住の用に供すること

 

 

 

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

 

 

 

ややこしくて失念してしまいそうな経過措置ですが、同居人のいない者が子供などと同居するために自宅を建替え等しているときに、その者の相続が起こった場合などを想定した措置のようです。

 

 

 

(※)改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロをそのまま載せておきます。

 

 

 

 

 

 

当該親族(当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。)が相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者(財務省令で定める者を除く。)であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること(当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。)。

 

 

 

 

 

 

 

 

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2018年6月 1日 (金)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その3 経過措置1)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されましたが、経過措置が2つ設けられています。

 

 

 

1つめの経過措置は適用されるケースが結構ありそうなもので、要件は次のとおりです(改正附則第118条第2項)

 

 

 

 

 

 

1.平成30年4月1日から平成32年3月31日までの間に相続等により取得すること

 

 

 

2.平成30年3月31日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロ(※)の要件(改正前の家なき子の要件のこと)を満たしていること

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、相続時に改正前(※)の要件を満たせば(改正後の要件を満たしていなくても)小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(※)改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロをそのまま載せておきます。

 

 

 

 

 

 

当該親族(当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。)が相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者(財務省令で定める者を除く。)であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること(当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。)。

 

 

 

 

 

 

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横浜市保土ヶ谷区星川1-4-10 ハイツリヴァースター308

 

 

 

相鉄線 星川駅 南出口徒歩3分

 

 

 

 

 

 

 

所在地図

 

 

 

 

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