地積規模の大きな宅地の評価のポイント

先日受けた研修「地積規模の大きな宅地の評価の適用についての実務上の留意点」についての備忘録です。

平成３０年１月１日以後の相続または贈与により取得した場合に適用できる地積規模の大きな宅地の評価（財産評価基本通達２０-２）のポイントは以下のとおりです。

１．地積基準

（１）三大都市圏・・・５００㎡以上

（２）上記以外・・・・・１，０００㎡以上

＜留意点＞

広大地の適用可能であったミニ分譲は除かれる。

２．適用できる地区

（１）普通商業・併用住宅地区

（２）普通住宅地区

（３）市街化調整区域で宅地開発が可能な宅地または地域

＜留意点＞

広大地の適用可能であった中小工業地域は除かれる。

正面路線価が２以上の地区にわたる場合は、過半の属する地区で判定する。

３．容積率基準

指定容積率（建築基準法第５２条第１項）４００％（東京２３区内は３００％）以上は除外

＜留意点＞

個別容積率で判定しない。

対象地が２以上の異なる容積率にまたがる場合は、指定容積率を面積割合により加重平均して求めた容積率で判定する。

４．開発道路は必要要件ではない。

＜留意点＞

路地状開発地や奥行の浅い宅地も適用可能。

５．「現に宅地として有効活用されていない」という要件はない。

＜留意点＞

敷地上にどのような建物が建っていても適用可能。

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新たに貸付事業の用に供された場合（小規模宅地等の特例）

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等（措置法第６９条の４第３項第４号）が改正され、相続開始前３年以内に「新たに貸付事業の用に供された」宅地等は原則として適用除外となりました。

詳細は、下記を参照してください。

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

この場合の「新たに貸付事業の用に供された」とは、次の場合をいいます（以下、措置法通達６９の４―２４の３）。

 

 

１．貸付事業の用以外に供されていた宅地等が、貸付事業の用に供された場合

 

２．宅地等やその上にある建物等について「何らの利用がされていない場合」のその宅地等が、貸付事業の用に供された場合

 

したがって、賃貸借契約等につき更新がされた場合は、「新たに貸付事業の用に供された」場合に該当しないことになります。

また、次のような場合における貸付事業用の建物等が一時的に賃貸されていなかったとき、その建物等に係る宅地等は「何らの利用がされていない場合」に該当せず、それぞれ退去前、建替え前、休業前の賃貸に係る貸付事業の用に供された時が「新たに貸付事業の用に供された」時となります。

 

 

１．次のような退去の場合

 

継続的に賃貸されていた建物等の賃借人が退去をした場合で、その退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき。ただし、新たな賃借人が入居するまでの間、その建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

２．次のような建替えの場合

 

継続的に賃貸されていた建物等の建替えが行われた場合で、建物等の建替え後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、賃貸されていたとき。ただし、その建替え後の建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

３．次のような休業の場合

 

継続的に賃貸されていた建物等が災害により損害を受けたため、その建物等に係る貸付事業を休業した場合で、その貸付事業の再開のためのその建物等の修繕等が行われ、貸付事業が再開されていたとき。ただし、休業中にその建物等を貸付事業の用以外に供していないときに限ります。

 

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特定貸付事業の留意点（小規模宅地等の特例）

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等（措置法第６９条の４第３項第４号）が改正され、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用除外となりました。

ただし例外として、被相続人等が相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業（措置法施行令第４０条の２第１６項）を行っていた場合には、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等も適用対象となります（措置法第６９条の４第３項第４号括弧書き）。

詳細は、下記を参照してください。

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

上記例外については、次の留意点が通達で新たに示されています。

1．相続開始の日まで３年を超えて特定貸付事業が引き続き行われていない場合（措置法通達６９の４-２４の５）

次のいずれにも該当する場合、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等から除かれます。

・相続開始前３年以内に新たに被相続人等が行う特定貸付事業の用に供された宅地等である場合

・上記の貸付の用に供された時から相続開始の日までの間にその被相続人等が行う貸付事業が特定貸付事業に該当しないこととなったとき

２．特定貸付事業を行っていた被相続人等がその貸付事業の用に供していた（以下、「特定貸付事業に供していた」とします）宅地等となる場合（措置法通達６９の４―２４の６）

被相続人等とは、被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族をいいます（措置法第６９条の４第１項）が、「特定貸付事業に供していた」場合とは特定貸付事業を行う被相続人等が宅地等をその自己が行う特定貸付事業の用に供した場合をいいます。

したがって、次のようなときは「特定貸付事業に供していた」ことにはなりません。

・被相続人が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき

・被相続人と生計を一にする親族が特定貸付事業を行っていた場合に、被相続人又はその親族以外の被相続人と生計を一にする親族が宅地等を自己の貸付事業の用に供したとき

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５棟１０室以上で特定貸付事業（小規模宅地等の特例）

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等（措置法第６９条の４第３項第４号）が改正され、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は適用除外となりました。

ただし、相続開始の日まで３年を超えて引き続き特定貸付事業（措置法施行令第４０条の２第１６項）を行っていた場合には、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等も適用対象となります（措置法第６９条の４第３項第４号括弧書き）。

詳細は、下記を参照してください。

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

特定貸付事業とは準事業を除く貸付事業とされています（措置法施行令第４０条の２第１６項）が、被相続人等が行う貸付事業が不動産の貸付けである場合は次のように判定することとしています（措置法通達６９の４―２４の４）。

 

 

不動産の貸付けが所得税法に規定する不動産所得を生ずべき事業として行われているときは特定貸付事業に該当し、これ以外のものとして行われているときは準事業に該当する。

 

そして、建物の貸付についてこの判定を行う場合、所得税基本通達２６―９の取扱いがあることが明らかにされました（措置法通達６９の４―２４の４注）。

なお、所得税基本通達２６―９はいわゆる５棟１０室以上基準で、その全文は次のとおりです。

 

 

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

 

（１）貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。

 

（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

 

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名義預金とその分割の取扱い

相続税申告後の税務調査により、被相続人の子供名義の定期預金が名義預金として相続税の課税対象となった場合に、申告時の遺産分割協議書において「ここに記載のない財産を一定の相続人に帰属させる」としたとき、その名義預金の帰属の解釈についての裁決が公表されています（国税不服審判所平成２７年１０月２日裁決・裁決事例集１０１号）。

この裁決事例は国税不服審判所サイトには掲載されていませんが、税大ジャーナル２０１７．７の裁決評釈で取り上げられています。

家族名義預金は贈与されたものであるから、相続財産には当たらないなどと主張したが、それらの主張が認められなかった事例（平成23年8月相続開始に係る相続税の各更正処分及び重加算税の各賦課決定処分・一部取消し、棄却）

上記サイトは抜粋されています。私が加入している会員サイトにて裁決全文が手に入りますので審判所の判断等を全文より抜粋（要約）していきます。税務実務で参考になる重要な判断基準だと思います。

１．基礎事実は次のとおりです。

 

 

申告書に添付されていた遺産分割協議書には、相続人らがそれぞれ取得する預金の金額が記載されているところ、その預金の金額には、子供ら名義の各定期預金（以下、「名義預金」とする）の金額は含まれていない。

 

また、分割協議書には，妻が取得する財産として、「現金、家庭用財産など上記相続人が取得する以外の全財産」と記載されている。

 

２．争点は、名義預金が相続財産に当たる場合に、各名義預金は、上記条項に基づき妻が相続により取得することになるのか否かで、原処分庁（課税庁）と請求人（相続人）は次のとおり主張しています。

 

 

・原処分庁

 

分割協議書には、子供らが取得する財産として名義預金が記載されていない上、妻が取得する財産として子供らが取得する以外の全財産と定められている以上、名義預金は、妻が相続により取得することになる。

 

・請求人ら

 

仮に名義預金が相続財産に当たるとしても、名義預金について妻が相続することにはならない。

 

３．審判所の判断は次のとおりです。

 

 

（一般論として）

 

個別的財産の遺産分割を定める条項により各人が取得する財産以外の財産を一部の者に取得させる条項のようなものは、個別的財産の遺産分割による取得を定めた条項を設けた上での補充的なものであって、失念していた財産や家財道具を被相続人と同居していた家族等の適当な者に取得させるために用いられるものと考えられ、個別的な記載のない相当高額な財産については、その補充的条項にその高額な財産をも含める旨合意されているなどの特別の事情がない限り、含まれないと解するのが自然である。

   

（今回のケースについて）

 

請求人ら間において補充的条項の具体的な意味内容についての協議はなされておらず、分割協議書の作成時に、請求人らにおいて名義預金を妻に取得させるという積極的な言動も見当たらなかった。

 

また、分割協議書により妻が取得した預貯金の金額は６４，１３９，２９５円であるのに対し、名義預金の金額が１１１，４４５，００６円に上ることに鑑みると、金融資産について法定相続分に従って分割するという意思を有していた請求人らが、その意思に沿って妻に預貯金６４，１３９，２９５円を取得させることに加えて、それをはるかに超える金額の名義預金をも妻一人に取得させる意思を有していたとは考え難い。

 

請求人間の協議状況及び請求人らの意思を勘案すると、請求人らにおいて、分割協議書の作成時に、名義預金について、妻が取得することの合意があったと認めることはできない。

 

したがって、名義預金は、妻が取得すると解することはできない。

   

（原処分庁の主張について）

 

分割協議書には子供らが取得する財産として名義預金が記載されていない上、妻が取得する財産として子供らが取得する以外の全財産と定められている以上、名義預金は妻が取得することになる旨主張する。

 

しかしながら、遺産分割協議は、相続人らの遺産に対する権利の帰属を定める相続人間の合意であり解釈の余地があるものであるから、たとえ形式的に「上記相続人が取得する以外の全財産」との文言があったとしても、それのみをもって名義預金が妻に帰属すると解することは妥当ではない。

 

名義預金につき、「全財産」を妻が取得するとしたことの適用があるためには、分割協議書の作成時に、請求人間において、名義預金について「全財産」に当たる旨の合意が認められることが必要であるところ、このような合意が成立していたとは認められない。

 

したがって、この点に関する原処分庁の主張には理由がない。

 

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名義預金とその贈与の有無について

被相続人の子供名義の定期預金が名義預金として相続税の課税対象となる相続財産であるか、生前に子供に贈与したものであるかについての裁決が公表されています（国税不服審判所平成２７年１０月２日裁決・裁決事例集１０１号）。

この裁決事例は国税不服審判所サイトには掲載されていませんが、税大ジャーナル２０１７．７の裁決評釈で取り上げられており、ここから抜粋しました。

家族名義預金は贈与されたものであるから、相続財産には当たらないなどと主張したが、それらの主張が認められなかった事例（平成23年8月相続開始に係る相続税の各更正処分及び重加算税の各賦課決定処分・一部取消し、棄却）

審判所の判断基準は下記のとおり（そのまま抜粋）ですが、同様の判断基準は何度も示されています。

 

 

相続財産である預貯金等の帰属については、一般的にはその名義人に帰属するのが通常であるが、預貯金等については別の名義への預け替えが容易にできることから、単に名義人が誰であるかという形式的事実のみにより判断するのではなく、その原資となった金員の出えん者、その管理、運用の状況、贈与の事実の有無等を総合的に勘案して預貯金等の帰属を判断するのが相当であると解される。

 

審判所は、定期預金の預入経緯と原資の出捐者、通帳と印鑑の管理状況、定期預金の贈与の有無について検討し、相続財産であると判断しました。

このうち、定期預金の贈与の有無については次のように述べています（要約）。

 

 

被相続人が実際に子供に住宅資金の贈与をしたときは、子供が使用している普通預金口座等に直接資金を振り込む方法により贈与している。

 

しかし、この定期預金については、受贈者である子供がその資金を自由に処分できる状況であったにもかかわらず、各通帳及び各印鑑は、相続の開始日まで一貫して被相続人の下で管理され、子供らの処分可能な状況になかった。

 

上記の通り全く異なる事実から、被相続人が、各定期預金を子供らに贈与していたと認められないと判断した。

 

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平成３０年分路線価公開日と奥行価格補正率の改正

平成３０年分の路線価は、平成３０年７月２日（月）に公開が予定されています。

平成３０年分の路線価図等の公開予定日について

また平成３０年分の路線価による評価より、奥行価格補正率が変わります。

奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）

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小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等（措置法第６９条の４第３項第４号）が改正されました。ただし、経過措置も設けられています。

改正後は、次の宅地等が適用除外されます。

 

 

（適用除外）

 

相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等

 

ただし、上記に該当する宅地等であっても、次の何れかに該当した上で他の要件（末尾※参照）を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。

 

 

（上記適用除外から除く　→　適用対象となる）

 

１．相続開始の日まで３年を超えて引き続き準事業を除く（いわゆる事業的規模の）貸付事業（措置法施行令第４０条の２第１６項）を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されたもの（措置法第６９条の４第３項第４号括弧書き）

   

２．平成３０年３月３１日以前に貸付事業の用に供された宅地等（改正附則第１１８条第４項）

 

なお準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの（措置法施行令第４０条の２第１項）とされています。これを除くいわゆる事業的規模の貸付事業というのは、下記の所得税基本通達２６－９（５棟１０室以上基準）が想定されているようです。

 

 

所得税基本通達２６－９（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）

 

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

 

（１）貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね１０以上であること。

 

（２）独立家屋の貸付けについては、おおむね５棟以上であること。

 

貸付不動産は、居住用不動産や事業用不動産に比べて制約が少ないことから売買がしやすく、そのため一時的に現金を不動産に換え、小規模宅地等の特例を適用して相続税負担を軽減することが見受けられた。これを制限するために今回の改正がされたということだそうです。

 

 

※他の要件（措置法第６９条の４第３項第４号イ、ロ）

 

・被相続人の貸付事業用宅地等

 

宅地等を取得した親族が、相続開始時から申告期限までの間にその貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その貸付事業の用に供していること。

   

・被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用宅地等

 

相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業の用に供していること。

 

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小規模宅地等の特例・家なき子の改正（その４ 経過措置２）

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子（措置法第６９条の４第３項第２号ロ）が改正されましたが、経過措置が２つ設けられています。

２つめの経過措置は、平成３２年３月３１日に自宅が工事中のときに（ここをポイントに実務ではチェック）適用されることがあるもので、要件は次のとおりです(改正附則第１１８条第３項)。

 

 

１．平成３２年４月１日以後に相続等により取得すること

   

２．平成３０年３月３１日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第６９条の４第３項第２号ロ（※）の要件（改正前の家なき子の要件のこと）を満たしていること

   

３．平成３２年３月３１日において、その宅地等上の建物の新築・増築等の工事が行われていること

   

４．その工事の完了前に相続等があったこと

   

５．相続税の申告期限までにその宅地等を取得した個人がその宅地等上の建物を自己の居住の用に供すること

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

ややこしくて失念してしまいそうな経過措置ですが、同居人のいない者が子供などと同居するために自宅を建替え等しているときに、その者の相続が起こった場合などを想定した措置のようです。

（※）改正前の措置法第６９条の４第３項第２号ロをそのまま載せておきます。

 

 

当該親族（当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。）が相続開始前３年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋（当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。）に居住したことがない者（財務省令で定める者を除く。）であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること（当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。）。

 

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小規模宅地等の特例・家なき子の改正（その３ 経過措置１）

平成３０年４月１日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子（措置法第６９条の４第３項第２号ロ）が改正されましたが、経過措置が２つ設けられています。

１つめの経過措置は適用されるケースが結構ありそうなもので、要件は次のとおりです(改正附則第１１８条第２項)。

 

 

１．平成３０年４月１日から平成３２年３月３１日までの間に相続等により取得すること

   

２．平成３０年３月３１日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第６９条の４第３項第２号ロ（※）の要件（改正前の家なき子の要件のこと）を満たしていること

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、相続時に改正前（※）の要件を満たせば（改正後の要件を満たしていなくても）小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

（※）改正前の措置法第６９条の４第３項第２号ロをそのまま載せておきます。

 

 

当該親族（当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。）が相続開始前３年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋（当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。）に居住したことがない者（財務省令で定める者を除く。）であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること（当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。）。

 

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