被相続人と同居親族が揃って老人ホーム等に入居していた場合の小規模宅地等の特例の適用について

被相続人と同居親族が揃って老人ホーム等に入居したため、被相続人所有の自宅が空き家等となる場合が見受けられます。このような場合に、被相続人の相続に係る「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例（措置法第６９条の４）」の適用が受けられるかどうかで相続税額に差が出てくることも想定されます。

まず空き家等となった自宅敷地が被相続人の居住用宅地等に含まれるのかを判定することになり、次の要件の全てを満たす場合、被相続人の居住用宅地等に含まれます。

・被相続人が要介護認定又は要支援認定を受けていたこと（これに類する一定の場合を含む）

・老人福祉法に規定する養護老人ホーム等に入居していたこと（以上、措置法施行令第４０条の２第２項）

・その家屋が事業の用又は被相続人等以外の者の居住の用に供されていないこと（措置法施行令第４０条の２第３項）

上記全要件を満たす宅地等を、次の１又は２に該当する親族が取得した場合のその取得部分について、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

１．被相続人の配偶者（措置法第６９条の４第３項第２号）

２．次の要件の全てを満たす配偶者以外の被相続人の親族（措置法第６９条の４第３項第２号ロ）　→　いわゆる「家なき子」に該当する場合

・相続開始前３年以内に日本国内にある本人又はその配偶者の所有する家屋に居住したことがない一定の者であること

・相続開始時から相続税の申告期限まで引き続きその宅地等を有していること

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一体利用している宅地等の間に青地が入っている場合の相続税評価額

一体利用している宅地等の間に青地が入っている場合、この一体地の相続税評価額は、青地を含む宅地等を１つの単位として算出した評価額から、青地部分の価額を控除して評価するのが一般的です。

この方法は、次の国税不服審判所裁決でも採用されています。

平成28年12月7日裁決

上記裁決では、この場合の青地の価額は払下げ費用相当額であるとして、次のように述べています。

 

 

・青地部分の土地の売買が成立し得るのは請求人らと市の間に限定される。

 

・市が青地部分の土地を請求人らに売却した場合の売買代金である払下げ費用相当額は、国有財産評価基準によりその算定方法が画一的に決められていることからすると、青地部分の土地の価額については、相続開始日において青地が請求人らに払い下げられたとした場合の払下げ費用相当額とするのが相当である。

 

青地についての国有財産評価基準による払い下げ費用相当額の計算については、次の記事で紹介した裁決例が参考になります。

時効取得した旧水路等に係る一時所得の収入金額

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時効取得した旧水路等に係る一時所得の収入金額

時効取得した土地（公共用財産たる里道・水路等のうち、その機能を喪失したもので、単独利用が困難な土地）に係る一時所得の収入金額は、国有財産評価基準に基づいて相続税評価額を用いて計算した価額によることとした裁決事例があります。

平成25年7月24日裁決

審判所は次のように判断しています。

 

 

(要約)

 

・公共用財産たる里道・水路等のうち、その機能を喪失したもの（旧法定外公共物）で単独利用できない財産については、原則として、隣接土地所有者に対してのみ随意契約により売却され、その売却価額についても、国有財産として、国有財産評価基準に従って評価されているところであり、同基準に準じて算定することに合理性があると認める。

 

・国有財産評価基準における「単独利用困難な土地の評定価格の求め方」に定める「一体利用地内に取引事例価格がない場合」に該当すると、財産評価基本通達による相続税評価額を基に算出することとされている。

 

・国有財産評価基準によれば、相続税評価額を基とした価格の算出に当たっては、一体利用地（土地所有関係にかかわらず、評価土地を含めて一体利用することが適当と認められる画地）として評価することとされている。

 

これより、収入金額はまとめると次のような計算となっています（詳細は上記の国税不服審判所サイト中の別表７-１、時点修正は別表７-２を参照してください）。

 

 

｛一体評価した自用地としての１㎡当たりの価格×（１－時点修正率）－１㎡当たりの造成費等｝×（１－借地権割合）×需給関係による修正率×地積

 

これは、「利用区分・地区区分等に応じて一体評価した相続税評価額(時点修正後)の１㎡当たりの価格×需給関係による修正率×地積」で計算していると考えます。

なお、需給関係による修正率は、国有財産評価基準より、評価土地が、私道敷地、高圧線下地又は崖地以外の土地の場合は５０％、崖地の場合で傾斜度が１５度以上３０度未満の場合は４０％などとされています。

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平成２９年分の路線価等発表

平成２９年分の路線価や倍率等が記載された平成２９年分財産評価基準が国税庁サイトにて公開されました。

平成29年分財産評価基準を見る

平成２９年１月１日から１２月３１日までの間に相続等により取得した土地等の相続税評価額を計算する場合に利用してください。

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類似業種比準価額等の改正

財産評価基本通達１８０等が改正され、類似業種比準方式の算式や会社規模の判定基準などが見直されました。

平成２９年１月１日以後の相続等・贈与より改正後の算式・基準等が適用されます。

見直しの概略は以下のとおりです（下記の国税庁サイトよりそのまま引用）。

「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて（情報）

 

 

・取引相場のない株式等を評価する際の類似業種比準方式の算式について、次のとおり改正した。

 

１ 類似業種の株価について、現行に課税時期の属する月以前２年間平均を加える。

 

２ 類似業種の配当金額、利益金額及び純資産価額（帳簿価額によって計算した金額）について、連結決算を反映させたものとする。

 

３ 配当金額、利益金額及び純資産価額（帳簿価額によって計算した金額）の比重について、１：１：１とする。

 

（評価通達１８０、１８２、１８３－２、１８９－３、１９４－２、明細書通達＝改正）

   

・取引相場のない株式等を評価する際の会社規模の判定基準における大会社及び中会社の総資産価額   （帳簿価額によって計算した金額）、従業員数及び直前期末以前１年間における取引金額について、近年の上場会社の実態に合わせて改正した 。

 

（評価通達１７８、１７９、１８９、明細書通達＝改正）

 

また、これにより平成２９年１月１日以後の相続等・贈与による取引相場のない株式等の評価明細書の様式が一部改正されました。

「相続税及び贈与税における取引相場のない株式等の評価明細書の様式及び記載方法等について」の一部改正について（法令解釈通達）

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平成２９年分の路線価公開日

平成２９年分の路線価図等の公開予定日は、７月３日（月）と発表されました。

当日１０時よりの公開となるそうです。

詳しくは下記参照。

平成２９年分の路線価図等の公開予定日について

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所有者として居住の用に供したことがない居住用財産の譲渡

国税庁サイトの質疑応答事例に　相続人が譲渡する被相続人の居住用財産　があります。要約すると次のような内容です。

夫は、妻とともに居住の用に供していた夫所有の旧家屋の売却前に、新家屋に妻とともに転居したが、その後夫は死亡。妻は相続により旧・新家屋を取得し、旧家屋について空家にした日から３年経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡する。この場合、妻の行う旧家屋の譲渡については、居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例（措置法３５条第１項）は適用できない。

理由は、妻は旧家屋を所有者として居住の用に供したことがないので、旧家屋は、妻の居住用財産ということはできないためである。

しかし、居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例（措置法３５条第１項）の要件として「所有者として居住の用に供したことがある」というものは関係法令にはありませんし、通達を探してみても具体的な記載はありません。

これは、次の最高裁判決で判断されたものです。

平成元年３月２８日最高裁三小法廷（昭和６１年（行ツ）第７号）

最高裁で述べられたことをそのまま引用しますので、参考にしてください。

 

 

租税特別措置法三五条一項所定の居住用財産の譲渡所得の特別控除は、個人が自ら居住の用に供している家屋及びその敷地等を譲渡するような場合には、これに代わる居住用財産を取得するのが通常であるなど、一般の資産の譲渡に比して特殊な事情があり、担税力も高くない例が多いこと等を考慮して設けられた特例であり、この趣旨は、同項の現に居住の用に供している家屋等の譲渡に関する部分（以下「前半部分」という。）と居住の用に供されなくなった家屋等の譲渡に関する部分（以下「後半部分」という。）とで何ら変わるものではない。そして，同項の後半部分の規定は、居住用財産を処分しようとする場合に、社会の実情としては、譲渡時まで引き続いて当該家屋に居住することの困難な事情があることが少なくないところから、当該家屋を居住の用に供しなくなったのち一定期間内の譲渡についても、右特別控除を認めることとしたものである。すなわち、右規定は、当該家屋を居住の用に供しなくなったのちの所定期間内の譲渡は、依然社会通念上居住用財産の譲渡といいうるとみて、これにつき右特別控除を認めるものと解される。そうすると、同条の後半部分の規定は、その前半部分の規定と統一的に理解すべきものであって、それと同様に、当該個人が、当該家屋を、譲渡所得の帰属者の立場において、すなわちその所有者として居住の用に供していたことを右特別控除を認めるための要件とするものとみなければならない。したがって、かつて当該家屋を居住の用に供していた個人が、それを居住の用に供しなくなったのちにその所有権を取得した場合には、たとえ同項後半部分の所定期間内にそれを譲渡しても、右特別控除を認める余地はない。このことは、その所有権取得の原因が相続であっても、当該個人自身が所有者として当該家屋を居住の用に供していたことがない以上、異なるところはない。

 

（参考）

上記が引用された事例を紹介したもの

贈与を受けた直後に譲渡した居住用財産について３，０００万円控除の適用が受けられないとした事例 

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広大地に該当する市街地農地の評価と造成費

宅地の相続税評価額を計算する場合、その地域における標準的な宅地の地積より著しく地積が広大な宅地のうち、開発行為を行う場合に公共公益的施設用地（一般的には潰れ地となる道路）が必要な一定のものを広大地とし、相当の評価減を認めています（財産評価基本通達２４-４）。

この広大地の評価は、市街地農地についても認められており、市街地農地が広大地に該当するときの価額は、財産評価基本通達４０における「市街地農地の評価」の定めにかかわらず、財産評価基本通達２４-４における「広大地の評価」の定めに準じて評価することとしています（財産評価基本通達４０-２）。

この場合の留意点を挙げておきます。

通常、市街地農地の価額は、宅地である場合の価額から造成費を控除した金額により評価します（財産評価基本通達４０）が、広大地として評価する場合は「財産評価基本通達４０の定めにかかわらず」としていることから造成費の控除はしないと解されます。

この件について、国税庁サイトでの具体的な記載は、市街地山林等に関する質疑応答事例　広大地の評価の計算例（その2）　の注意書き２で、下記の記載があります。

 

 

市街地山林等を広大地として評価する場合には、広大地補正率の中に宅地造成費等を考慮してあることから、宅地造成費を控除しないで評価します。

 

なお、財産評価基本通達４０-３に定める「生産緑地の評価」（一般的には５％減）は、４０-２又は４０-３で特に外す定めのないことから、広大地にも適用があると解されます。　

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ＦＰジャーナル 平成２９年３月号にコメントが掲載

ＮＰＯ法人日本ＦＰ協会発行の機関誌「ＦＰジャーナル　平成２９年３月号」に私のコメントが掲載されています。

特別企画「平成２９年度税制改正大綱と諸制度変更のポイント」の中の「私はこう見た平成２９年度税制改正大綱、制度改正のポイント」で、高所得層、富裕層への課税強化の流れへ（２７ページ）として紹介されています。

開業している一税理士の私見ですが、少しだけ補完しておきます。

最後の方で、国外問題に関わる機会があまりないＦＰの方が多いと思うが、関わる必要が出たときには改正を含めた関連税制を事前によく確認しておくことが必要だといったことを述べています。

これは、現行においても（平成２７，２８年改正による）、１億円以上の有価証券等を所有する者が亡くなった場合で非居住者である相続人等がいる場合、国外転出（相続）時課税に注意が必要なことを念頭に述べています。

自分自身も国外問題に関わる機会はあまりなく、研修で国外転出（相続）時課税で思わぬ課税問題が発生する場合を知り、注意喚起も含めてこのようなコメントを入れてみました。

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被相続人居住用家屋等確認書の交付申請はお早めに

平成２８年４月１日より措置法第３５条第３項の被相続人の居住用財産の譲渡所得の３，０００万円控除が適用できますが、この適用を受ける場合に必要な添付書類として「被相続人居住用家屋等確認書」があります（措置法施行規則第１８条の２）。

この確認書は、被相続人居住用家屋の所在地の市町村長又は特別区の区長より交付を受けます。

つまり、適用を受ける相続人等の住所地ではなく、あくまでも被相続人の死亡時の住所地の市町村等より交付を受けることになります。

また共有で取得した場合、適用を受ける相続人ごとに交付を受ける必要があります。

交付までに少し時間がかかるようです。適用を受ける場合には早めに申請しましょう。

横浜市の場合、次のサイトで詳細が確認できます。

被相続人居住用家屋等確認書の交付について

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