2018年6月12日 (火)

平成30年分路線価公開日と奥行価格補正率の改正

平成30年分の路線価は、平成30年7月2日(月)に公開が予定されています。

 

平成30年分の路線価図等の公開予定日について

 

また平成30年分の路線価による評価より、奥行価格補正率が変わります。

 

奥行価格補正率表(昭45直資3-13・平3課評2-4外・平18課評2-27外・平29課評2-46外改正)


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2018年6月 8日 (金)

小規模宅地等の特例・貸付事業用宅地等の改正

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例の対象となる貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)が改正されました。ただし、経過措置も設けられています。

 

改正後は、次の宅地等が適用除外されます。

 

 
 

(適用除外)

 

相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等

 

 

ただし、上記に該当する宅地等であっても、次の何れかに該当した上で他の要件(末尾※参照)を満たせば小規模宅地等の特例が適用できます。

 

 
 

(上記適用除外から除く → 適用対象となる)

 

1.相続開始の日まで3年を超えて引き続き準事業を除く(いわゆる事業的規模の)貸付事業(措置法施行令第40条の2第16項)を行っていた被相続人等のその貸付事業の用に供されたもの(措置法第69条の4第3項第4号括弧書き)

 

 

 

2.平成30年3月31日以前に貸付事業の用に供された宅地等(改正附則第118条第4項)

 

 

なお準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うもの(措置法施行令第40条の2第1項)とされています。これを除くいわゆる事業的規模の貸付事業というのは、下記の所得税基本通達26-9(5棟10室以上基準)が想定されているようです。

 

 
 

所得税基本通達26-9(建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定)

 

建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。

 

(1)貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。

 

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

 

 

貸付不動産は、居住用不動産や事業用不動産に比べて制約が少ないことから売買がしやすく、そのため一時的に現金を不動産に換え、小規模宅地等の特例を適用して相続税負担を軽減することが見受けられた。これを制限するために今回の改正がされたということだそうです。

 

 
 

※他の要件(措置法第69条の4第3項第4号イ、ロ)

 

・被相続人の貸付事業用宅地等

 

宅地等を取得した親族が、相続開始時から申告期限までの間にその貸付事業を引き継ぎ、申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、その貸付事業の用に供していること。

 

 

 

・被相続人と生計を一にしていた親族の貸付事業用宅地等

 

相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有し、かつ、相続開始前から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の貸付事業の用に供していること。

 


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2018年6月 5日 (火)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その4 経過措置2)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されましたが、経過措置が2つ設けられています。

 

2つめの経過措置は、平成32年3月31日に自宅が工事中のときに(ここをポイントに実務ではチェック)適用されることがあるもので、要件は次のとおりです(改正附則第118条第3項)

 

 
 

1.平成32年4月1日以後に相続等により取得すること

 

 

 

2.平成30年3月31日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロ(※)の要件(改正前の家なき子の要件のこと)を満たしていること

 

 

 

3.平成32年3月31日において、その宅地等上の建物の新築・増築等の工事が行われていること

 

 

 

4.その工事の完了前に相続等があったこと

 

 

 

5.相続税の申告期限までにその宅地等を取得した個人がその宅地等上の建物を自己の居住の用に供すること

 

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

 

ややこしくて失念してしまいそうな経過措置ですが、同居人のいない者が子供などと同居するために自宅を建替え等しているときに、その者の相続が起こった場合などを想定した措置のようです。

 

(※)改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロをそのまま載せておきます。

 

 
 

当該親族(当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。)が相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者(財務省令で定める者を除く。)であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること(当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。)。

 

 

 

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2018年6月 1日 (金)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その3 経過措置1)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されましたが、経過措置が2つ設けられています。

 

1つめの経過措置は適用されるケースが結構ありそうなもので、要件は次のとおりです(改正附則第118条第2項)

 

 
 

1.平成30年4月1日から平成32年3月31日までの間に相続等により取得すること

 

 

 

2.平成30年3月31日において相続等があったとした場合に、改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロ(※)の要件(改正前の家なき子の要件のこと)を満たしていること

 

 

 

上記の要件を全て満たす宅地等であれば、相続時に改正前(※)の要件を満たせば(改正後の要件を満たしていなくても)小規模宅地等の特例の適用が可能となります。

 

 

(※)改正前の措置法第69条の4第3項第2号ロをそのまま載せておきます。

 

 
 

当該親族(当該被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した者に限る。)が相続開始前3年以内に相続税法の施行地内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(当該相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)に居住したことがない者(財務省令で定める者を除く。)であり、かつ、相続開始時から申告期限まで引き続き当該宅地等を有していること(当該被相続人の配偶者又は相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた親族で政令で定める者がいない場合に限る。)。

 

 

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2018年5月31日 (木)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その2 特別の関係がある法人)

平成30年度税制改正により小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されました。その改正により次の要件(要約)が加えられています。

 

 
 

相続開始前3年以内に日本国内にあるその親族と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋に居住したことがないこと。

 

 

この一定の法人とは、次の法人をいいます(措置法施行令第40条の2第12項)。

 

 
 

1.発行済み株式等の50%超を次の者(以下「親族等」とする)が所有する法人

 

(1)その親族

 

(2)その親族の配偶者

 

(3)その親族の三親等内の親族

 

(4)その親族と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者

 

(5)その親族の使用人

 

(6)上記以外の者でその親族から受けた金銭等により生計を維持しているもの

 

(7)(4)から(6)までの者と生計を一にするこれらの者の配偶者又は三親等内の親族

 

 

 

2.発行済株式総数等の50%超をその親族等及び上記1の法人が所有する他の法人

 

 

 

3.発行済株式総数等の50%超をその親族等及び上記1・2の法人が所有する他の法人

 

 

 

4.親族等が理事、監事、評議員等となっている持分の定めのない法人

 

 

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2018年5月29日 (火)

小規模宅地等の特例・家なき子の改正(その1 概要)

平成30年4月1日以後の相続等による取得より、小規模宅地等の特例のいわゆる家なき子(措置法第69条の4第3項第2号ロ)が改正されています(ただし、経過措置が2つ設けられています)。

家なき子の改正前の取扱いの概要については、このブログの下記を参照してください。

 

小規模宅地等の特例での家なき子(同居人がいるとき、いないとき)

 

改正後の要件(すべて満たす必要があります)を要約すると次のとおりです。

 

 
 

1.相続開始前3年以内に日本国内にあるその親族、その親族の配偶者、三親等内の親族又はその親族と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住していた家屋である場合を除く)に居住したことがないこと。

 

 

 

2.被相続人の相続開始時において、その親族が居住している家屋を相続開始前のいずれの時においても所有したことがないこと。

 

 

 

3.相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有していること。

 

 

3の要件は改正前からのものです。

1の要件については、改正前が「その者又はその者の配偶者の所有する家屋」とされていたものです。

2の要件は新設です。

 

これらは、自宅家屋を子供などの配偶者以外の親族や関係会社などに売却(その後も引き続き居住)することにより家なき子に該当させて小規模宅地等の特例を適用したケースを規制したものと考えられます。

 

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2018年4月 6日 (金)

相続税申告書の添付書類に法定相続情報一覧図

平成30年度の税制改正により、平成30年4月1日以後に提出する相続税の申告書への添付書類として、戸籍謄本類に代えて,戸籍に記載される続柄を記載した法定相続情報一覧図を原則として使うことができるようになりました(次の法務局サイトを参照)。

 

法定相続情報証明制度の利用範囲の拡大について

 

これは、相続税法施行規則第16条第3項第1号が次のように改正されたためです(要約)。

 

 
 

相続税の添付書類は、次のいずれかの書類(複写機により複写したものを含む)とする。

 

・相続の開始の日から10日を経過した日以後に作成された戸籍の謄本で被相続人の全ての相続人を明らかにするもの。

 

・不動産登記規則における法定相続情報一覧図の写しのうち、被相続人と相続人との関係を系統的に図示したもので、被相続人の子が実子又は養子のいずれであるかの別が記載されたもの。なお、被相続人に養子がある場合には、このほか養子の戸籍の謄本又は抄本。

 

 

この改正により、戸籍謄本を添付する場合でも、これまで原本添付が求められていたものがコピーで済むことになります(養子の戸籍謄本等が必要な場合もコピーの添付で可)。

 

(平成30年4月12日 追記)

 

国税庁より、下記パンフレットが発行されています。

 

その中で、相続税申告書に添付できる法定相続情報一覧図については、図形式によるものとされており、列挙形式によるものは除かれることとされています。

 

平成30年度税改正により相続税の申告書の添付書類の範囲が広がりました(平成30年4月1日以後に提出する申告書から適用)

 

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2017年12月19日 (火)

平成30年度税改正大綱より小規模宅地等の特例の改正

自民・公明両党より、平成30年度税改正大綱が公表されました。

 

平成30年度税制改正大綱(自民党サイト)

 

その中に小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例(措置法第69条の4)について、以下のような見直しがあります。

 

1.持ち家に居住していない者に係る特定居住用宅地等の特例の対象者(措置法第69条の4第3項第2号ロのいわゆる家なき子)の範囲から、次の者が除外されます(平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税より適用)。

 

・相続開始前3年以内に、その者の3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者

 

・相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

 

下記の現行の家なき子の要件に加えて、上記要件が加わるようです。

 

・相続開始前3年以内に国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがない者(日本国籍を有さない制限納税義務者を除く)

 

2.貸付事業用宅地等(措置法第69条の4第3項第4号)の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等が除外されます(平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税より適用)。

 

ただし、次の場合には適用が受けられます。

 

・相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者の場合

 

・平成30年4月1日前から貸付事業の用に供されている宅地等の場合

 

3.平成30年4月より創設される介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたもの(措置法第69条の4第1項括弧書き 下記参考を参照)として適用されることになります(平成30年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税より適用)。

 

(参考)措置法第69条の4第1項 括弧書き(そのまま抜粋)

居住の用に供することができない事由として政令で定める事由により相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合(政令で定める用途に供されている場合を除く。)における当該事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用を含む。

 

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2017年11月27日 (月)

詳細版・二世帯住宅と家なき子

このブログで以前 2世帯住宅と家なき子 を書きましたが、この事例に当たることになりました。備忘を兼ねてもう少し詳細に記載します。

 

小規模宅地等の特例(措置法第69条の4)の対象となる「被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族(被相続人等といいます)の居住の用に供されていた宅地等」について、被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物の敷地の場合は次のように取り扱われます。

 

・その建物が区分所有建物である場合・・・被相続人の居住の用に供されていた部分

・上記以外の場合・・・被相続人及び被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

(措置法施行令第40条の2第10項)

 

つまり、区分所有登記をしていない一棟の建物の独立部分に被相続人の居住用部分とその親族(生計の同別を問わない)の居住用部分がある場合、その両方が被相続人等の居住用部分となることになります。

典型的な例は、区分所有登記されていない外階段の二世帯住宅に親と子がそれぞれの独立部分に居住している場合です。このような場合の親子は通常別生計とされますが、小規模宅地等の特例においては親子それぞれの居住用部分に係る敷地が被相続人等の居住用宅地等となります。

 

次にこれら敷地が特定居住用宅地等として80%減額ができる場合ですが、今回の事例では被相続人に配偶者も同居の法定相続人(相続放棄をした者を含む)もいない場合となります。

 

1.その建物の独立部分に居住していた親族が取得し、次の両要件を満たすとき(措置法第69条の4第3項第2号イ)

・相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を有していること

・相続開始時から申告期限まで引き続きその建物に居住していること

 

2.家なき子に該当する親族が取得したとき(措置法第69条の4第3項第2号ロ)

 

家なき子に該当する要件は、次のとおりです。

 
 

①被相続人の居住用宅地等を取得した親族であること

 

 

 

②その親族が相続開始前3年以内に本人または配偶者の国内にある持ち家に居住していないこと

 

 

 

③その親族が日本国籍を有しない制限納税義務者でないこと

 

 

 

④相続税の申告期限まで保有を継続すること

 

 

 

⑤被相続人に配偶者または同居親族(注)がいないこと

 

 

 

(注)この同居親族の親族とは、民法で定める相続人(相続放棄をした者を含む)をいいます(措置法施行令第40条の2第11項)。そのため、ここでは同居の法定相続人としています。

 

 

参考記事

小規模宅地等の特例での家なき子(同居人がいるとき、いないとき)

 

2については、次のように解することになります。

 

(1)同居の法定相続人について

一棟の建物の独立部分の一つに被相続人が居住していた場合、被相続人が居住の用に供していた独立部分で共に起居していた法定相続人のみが、同居していた法定相続人となります(措置法通達69の4-21)。したがって、本事例ではいないことになります。

 

(2)被相続人の居住用部分だけでなく、親族(生計の同別を問わない)の居住用部分に係る敷地も適用対象となる。

一棟の建物(区分所有建物等を除く)の独立部分が被相続人の居住用である場合には、その建物の敷地のうち、親族の居住の用に供されていた独立部分も被相続人の居住用と解されます(措置法施行令第40条の2第4項、下記国税庁サイト「事例3 区分所有建物の登記がされていない1棟の建物の敷地を措置法69条の4③二ロの親族が取得した場合」参照)。

 

措置法第69条の4(小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)関係

 

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2017年11月13日 (月)

地積規模の大きな宅地の評価についての情報等

平成30年1月1日以後の相続等により取得する宅地等の評価については、地積規模の大きな宅地の評価(財産評価基本通達20-2)が新設されるとともに、広大地の評価(前・財産評価基本通達24-4)が廃止されました。

 

地積規模の大きな宅地とは、次のもの(2の除外されるものを除く)をいいます。

・路線価地域においては普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在する1の要件を満たすもの

・倍率地域においては大規模工場用地(財産評価基本通達22-2)に該当しないもので1の要件を満たすもの

 

1.要件

・三大都市圏 500㎡以上の地積のもの

・上記以外 1,000㎡以上の地積のもの

 

2.除外されるもの

・市街化調整区域(一定の開発行為を行うことができる区域を除く)に所在するもの

・都市計画法の用途地域が工業専用地域に所在するもの

・指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在するもの

 

上記の詳細や評価方法等について、国税庁サイトに情報が掲載されています。また、チェックシートや新しい土地等の評価明細書も掲載されています。

 

(概要)「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました

 

(詳細説明)「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて(情報)

の中の地積規模の大きな宅地の評価

 

(チェックシート)「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件チェックシート

 

(評価明細書)土地及び土地の上に存する権利の評価明細書(平成30年分以降用)


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